‘壹’ 急急急！！土地开发成本和房屋开发成本的区别
土地开发成本构成要点如下：
1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
① 场地平整 ② 勘察设计③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费
9、新增建设用地有偿使用费
10、南水北调费
11、新菜田开发基金
12、出让金业务费
13、契税
14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
一、土地开发支出划分和归集的原则
房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”
账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
（一）土地开发成本核算对象的确定
为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：
1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；
2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：
1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。
3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。
开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：
（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。
‘贰’ 探讨一种土地成本分摊方式
裴新民
土地成本常常是房地产开发项目最大的成本事项，不同方式分摊对项目分期税负、甚至总体税负有一定影响，因此常常引起财务人员、税务人员的交涉和争论。
最常用、最容易被税务接受的分摊方法是可售建筑面积分摊法，占地面积分摊法也得到税务部门一定支持，个别地方税务部门也接受销售收入比例法、售价比率法、层高系数法。之所以有这么多分摊方法，其实正是因为这些分摊方法均存在一些缺陷。本文简要分析现有方法的不足，并提出一种新方法与大家探讨。
一、现有分摊方法的局限和不足：
可售建筑面积分摊法数据来源可靠，争议最小，是最常用的分摊方法。但是，这个方法显然忽视了不同类型物业的售价差异，导致高价物业与低价物业分摊了同样的成本，不符合“收入成本配比原则”。
占地面积分摊法需要界定不同物业的占地面积，而占地面积缺乏法定的计算依据。如果是分期开发，只是区分不同期次的占地面积还比较直观，容易确定。如果想要区分同一期中不同类型物业的土地成本，占地面积如何划分就会出现多种方式，不同方法会出现不同计算结果。这显然干扰了这一方式的固定性、可核查性。
销售收入比例法、售价比率法符合“收入成本配比原则”，但是只适合全部物业销售完毕时的清算处理，中间部分销售完成、部分没有销售时不便采用，否则，就存在对未售部分的预估成分，影响计算结果的严肃性。
层高系数法用于建安成本分摊有一定合理性，其经济基础是层高越高建筑成本越大。但是这一方法用于土地成本分摊就十分勉强。在对建筑有限高要求时，层高越高，最终形成的建筑面积越少，似乎还能解释。在没有限高要求时，层高与土地成本的关系就找不到关联理由了。
二、设想的计算方法：
基于对以上分摊方式的思考，以及当前写字楼、公寓等商业物业价格普遍低于住宅价格的实际状况，我提出一个“土地使用年限比率分摊法”：
同地块存在不同性质用地时，有法定的土地使用年限，比如商业的土地使用年限为40年，住宅的土地使用年限为70年。因此，设定住宅的分摊系数为1，商业的分摊系数就可以设定为0.57【40年÷70年】。以此为基础，计算商业物业、住宅物业应分摊的土地成本。
例如，某地块占地面积10万㎡，容积率3，30%商业建筑面积9万㎡，70%住宅建筑面积21万㎡，土地成本总额20亿元，计容建筑面积的平均楼面地价约6667元/㎡，则：
商业物业分摊的土地成本总额为：200,000万元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×90000㎡×0.57=39,266万元
住宅物业分摊的土地成本总额为：
200,000万元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×210000㎡×1=160,734万元
商业物业的单位土地成本为：
39,266万元÷90,000㎡=4,363元/㎡
住宅物业的单位土地成本为：
160,734万元÷210,000㎡=7,654元/㎡
这样的分摊结果是商业与住宅分摊的土地成本相差3,291元/㎡，与平均的楼面地价有明显差异。
三、方式的合理性：
1、国有土地使用权出让设定了使用年限，企业付出土地出让金购买的是一定年限的土地使用权，年限到期后权属人需要向国家补交土地出让金。商业的土地使用年限与住宅的土地使用年限不同，《土地出让合同》对此进行了明确约定。因此，按照不同类别物业的土地使用年限分摊土地出让金，符合合同对价关系，吻合“成本”的原始含义。
2、《建设用地规划条件》是《土地出让合同》的重要附属法定文件，对项目地块中的商业、住宅的最高建筑面积有明确限定。因此，按照项目地块不同类别物业的土地使用年限分摊土地出让金，有准确、法定的数据依据，没有任何虚拟、估算成分。
四、方法的适用范围：
1、本办法主要适用于地块内同时有不同性质用地的情况，各类性质用地的占比较高的情况。显然单一性质的土地不适用本办法，其他业态占比很小的，使用不使用本办法影响很小。
2、本办法适用于商业物业售价低、住宅物业售价高的情况，在这样的情况下按本办法处理可以让成本与售价取得更好的配比结果。如果情况相反，则不宜采用本办法。
在此提出这样一个理论上讲得通，数据来源合法可靠，易操作、易核查，能解决商住项目成本分摊合理性的办法，欢迎大家进一步探讨。
‘叁’ 成本法中对应的房地产价格的构成部分有哪些
房地产成本主要是由税收、行政性费用两部分构成。行政性费用在我国房地产开发成本构成中，占据的比例是比较大的，一般在15%~25%左右。更多关于房地产成本构成包括哪些的相关知识，接下来法律快车小编就为您来解答这个疑惑。
一、房地产成本构成包括哪些
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
‘肆’ 土地价格和房价有何关系
房价与土地价格之间，是有明确关系的。……这个关系就是：土地价格越高房价就越贵。
房子是建设在土地之上的。……任何一所房子都要占用一定的土地面积。
因此，房子的成本当中，必然包含土地到成分。
具体来说，房价高低，取决于以下几方面因素：
1，土地成本。
2，建设成本。
3，管理成本。
4，税费成本。
5，利润。
这其中，土地价格作为土地成本的直接表现形式，与房价高低有着直接的关系。
如果一个地方土地价格高，那就证明这个地方属于各方面条件都很优越的热门地段，在这里建房，需求旺盛，房子就能卖个好价钱……房价就高。
如果一个地方土地价格低，那么，这就证明这个地方开发价值低，当地对房屋的需求量小，在这里建房不好卖，于是房价就会比较低。
因此，在一般情况下，可以认为土地价格与房价是相互关联，且正向波动的
但是，这个问题也不是绝对的。
比如，某个地方本来没有太大潜力，土地价格低，当地建造的房子价格也很便宜……但是后来因为某些原因，比如这里通了公路，或者这里建了火车站，当地从冷门地区变成了热门地区，结果当地房价就要提高很多了。
当然了，在上述例子当中，土地价格最后也是会因为当地变成热门地段而提高，但至少在当地刚刚热闹起来的时候，当地的房价是会更早一步升高的……这就是需求拉动的另一个结果了。
‘伍’ 土地成本如何分摊
分摊方法一：占地面积法
占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。
对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)
2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。
土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。
分摊方法二：建筑面积法
建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。
(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。
(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。
具体分两步分摊土地成本：
第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
分摊方法三：售价比率法
售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施：
(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。
应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：
超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)
各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。
(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：
土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%
(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：
1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率
2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率
适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。
(5)如何划分土地与房屋的成本价扩展阅读：
房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：
1、土地费用
指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。
2、基础设施费
一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。
3、配套设施费
一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。
其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。
即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。
其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。
如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。
企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。
‘陆’ 如何运用成本法进行建筑物，地的分估
对的，是这个。估价技术路线就是明确了估价对象、估价目的、估价时点后，应该怎么着手来做，具体作业的技术思路就是技术路线。
如：
非住宅营业性用房比较法估价技术路线：
1. 确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。
2. 搜集可比实例。按照比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。
3. 测算评估价格。按照比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的拆迁评估价格。
非住宅非营业用房成本法估价技术路线：
1. 成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。
2. 成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：
拆迁补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧＝土地重新取得价格＋扣除折旧后的建筑物现值。土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。
3. 参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、比较法等确定。
‘柒’ 房地产商铺及住宅如何分开计算成本
商住一体,建安成本,分开算;土地成本按面积平均分担, 思考五：商业地产讲求地段吗？ 众所周知，住宅地产的选址规律一是地段，二是研究商业业态的规律、