‘壹’ 采用成本模式计量的投资性房地产如何进行账务处理
成本模式的会计处理比较简单,主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”等科目,可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。
(一)外购或自行建造的投资性房地产
外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产,部分用于出租(或资本增值)、部分自用,用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的,应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。
(二)非投资性房地产转换为投资性房地产
房地产的转换,是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面:一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议,二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变,从自用状态改为出租状态。
1.作为存货的房地产转换为投资性房地产
作为存货的房地产转换为投资性房地产,通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下,转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一般而言如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物,且董事会或类似机构作出正式书面决议,明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物,如董事会或类似机构作出书面决议,明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的,应视为存货转换为投资性房地产,转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。
企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产,应当按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目,原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。
2.自用房地产转换为投资性房地产
企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租,通常应于租赁期开始日,将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物,如果董事会或类似机构作出正式书面决议,明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物,如董事会或类似机构作出书面决议,明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的,应视为存货转换为投资性房地产,转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。
企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时,应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等,分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目,按其账面余额,借记“投资性房地产”科目,贷记“固定资产”或“无形资产”科目,按已计提的折旧或摊销,借记“累计折旧”或“累计摊销”科目,贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目,原已计提减值准备的,借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目,贷记“投资性房地产减值准备”科目。
(三)投资性房地产的后续计量
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,按期(月)计提折旧或摊销,借记“其他业务成本”等科目,贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”。取得的租金收入,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备,借记“资产减值损失”科目,贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。
(四)与投资性房地产有关的后续支出
1.资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如,企业为了提高投资性房地产的使用效能,往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用,或者通过装修而改善其室内装潢,改扩建或装修支出满足确认条件的,应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的,再开发期间应继续将其作为投资性房地产,再开发期间不计提折旧或摊销。
与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。
(五)投资性房地产转换为投资性房地产
1.投资性房地产转换为自用房地产
企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理,投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如,企业将出租的厂房收回,并用于生产本企业的产品。在此种情况下,转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
企业将投资性房地产转换为自用房地产时,应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧(摊销)、减值准备等,分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目;按投资性房地产的账面余额,借记“固定资产”或“无形资产”科目,贷记“投资性房地产”科目;按已计提的折旧或摊销,借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目,贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目;原已计提减值准备的,借记“投资性房地产减值准备”科目,贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
2.投资性房地产转换为存货
房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的,从投资性房地产转换为存货。这种情况下,转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
企业将投资性房地产转换为存货时,应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值,借记“开发产品”科目,按照已计提的折旧或摊销,借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目,原已计提减值准备的,借记“投资性房地产减值准备”科目,按其账面余额,贷记“投资性房地产”科目。
(六)投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置,或者永久退出使用却不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该投资性房地产。
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废,或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。此外,企业因其他原因,如非货币性交易等而减少投资性房地产业也属于投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
处置采用成本模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”等科目;按该项投资性房地产的账面价值,借记“其他业务成本”科目;按其账面余额,贷记“投资性房地产”科目;按照已计提的折旧货摊销,借机“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;原已计提减值准备的,借记“投资性房地产减值准备”科目。
‘贰’ 以历史成本计量的外币非货币性项目指的是什么
一、以历史成本计量的外币非货币性项目指的是什么
非货币性项目,是指货币性项目以外的项目。以历史成本计量的外币非货币性项目,由于已在交易发生日按当日即期汇率折算,资产负债表日不应改变其原记账本位币金额,不产生汇兑差额。
二、非货币性项目
非货币性项目是在物价变动情况下,其本身的价格可以随着物价变动而变动的项目。包括:存货、预付费用、固定资产、无形资产等非货币性资产和递延收入、应在未来提供商品或服务责任的负债项目等非货币性负债,以及大部分股东权益项目。
在通货膨胀时期,非货币性项目不直接受货币购买力下降的影响,但由于货币购买力下降,资产、商品和劳务等价格的上升,以历史成本为基础的财务报表所反映的非货币性项目就不能正确反映企业的财务状况。
在一般物价水平会计下重编财务报表时,要根据物价指数对其进行调整。
在现行成本会计中,要用现行重置成本对其重新表述。
三、历史成本原则
历史成本原则(principle of historical cost)亦称原始成本原则或实际成本原则,是指对会计要素的记录,应以经济业务发生时的取得成本为标准进行计量计价。
按照会计要素的这一计量要求,资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录;负债的取得和偿还都按取得负债的实际支出进行计量计价和记录。资产减负债诉所有者权益自然也是历史成本计价的,有别于报表日的重置价值、变现价值和市价。
‘叁’ 什么是会计的历史成本
会计的历史成本指企业在经营过程中所实际发生的一切成本,就是取得或制造某项财产物资时所实际支付的现金及其他等价物。包括工资、利息、土地和房屋的租金、原材料费用、折旧等。
历史成本计量是指按照资产购置时支付的现金或现金等价物的金额,或按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量;负债按照其现时义务而实际收到的款项或者资产的金额,或者承担现时义务的合同金额,或者按照日常活动中的偿还负债与其需要支付的现金或现金等价物的金额计量。
历史成本原则要求对企业资产、负债、所有者权益等项目的计量,
应当基于经济业务的实际交易价格或成本,
而不考虑随后市场价格变动的影响。按照历史成本原则进行核算,
有助于各项资产、负债项目确认、计量结果的检查与控制;同时按照历史成本核算,
也使收入与费用的配合建立在实际交易的基础上,
能够促使会计核算与会计信息真实可靠。
历史成本计量特点:
1.面向过去的确认基础
历史成本会计的最大特点是面向过去从确认的基础看,
历史成本会计是建立在过去已发生的交易或事项基础上的。不论权责发生制还是收付实现制,
都是针对已发生的过去交易而言的。前者指因过去交易而引起的权利和义务;后者指因过去交易而引起的现金收付。它们的共同特点是建立在已发生的交易或事项的基础上。
2.按历史成本计量
这是历史成本会计的根本所在。资产、负债、费用按历史成本计量,
提供的是面向过去的历史信息,
与现实情况相关性不足。
3.遵循实现和配比原则决定收益
复式簿记产生以来,
通过成本与收入进行配比来确定收益,
一直是会计的主要特征,
并构成整个会计体系的核心和灵魂。
4.会计信息可靠性较强,
相关性不足
历史成本会计是相对可靠的,
因为一项资产或负债的成本通常是客观的,
与其他计量属性的计算相比,
较少估计和偏见。
但历史成本不随着市场条件的改变而改变,
所以,
与市场价值缺乏相关性。
‘肆’ 以历史成本计量的会计科目有哪些
基本上都是以历史成本入账,除了固定资产盘亏后以重置成本入账。
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