⑴ 预提成本的计算与核算
关于预提成本的计算与核算
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条的规定，开发产品完工前后，企业所得税的计税处理是不一样的。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
对于开发产品的实际毛利率高于国税发[2009]31号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发[2009]31号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)也作出解释规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
开发产品开始投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发[2009]31号文件、国税函[2009]342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。
开发产品完工与否是决定计税成本核算的前提。实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见，国税发[2009]31号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本一大利好，即允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的.报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。
以上规定可以认为是新31号文件对于房地产开发经营业务的企业所得税处理的例外处理，此前的原31号文件规定，开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。但是企业在做计税成本预提时并不是随意的，其一出包工程应当是有实际的工程进度，按照31号文件的理解，结算计税成本应当在工程竣工后，此时对于未办理最终结算而未能取得全额发票的，才允许计提，计提总额不得超过合同总金额的10%。其二未实际发生的业务难以判断其业务是否确实发生，金额无法计量，一般认为不符合税法的真实性、合理性原则，不允许税前扣除。31号文件考虑到房地产开发项目的实际现状，允许预提尚未发生的公共配套设施和报批报建费用，但限制条件是必须能够有切实证据证明是要发生及发生的金额。
另外，考虑到房地产开发企业的成本结算相对于税法认定的完工条件是滞后的，国税发[2009]31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。该规定遵从了《企业所得税法实施条例》第九条的规定，即“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。补计需要在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。该规定不失为房地产企业核算完工年度企业所得税的又一大利好。
我们以案例解析房地产企业预提成本及核算终止日对开发产品计税成本的影响。
【例】吉祥房地产开发企业开发的某住宅楼于2008年9月完工，出包工程合同总金额20000万元。2008年，由于未最终办理结算，仅取得的发票金额为15000万元，2009年3月，取得发票2000万元，2009年6月取得发票3000万元。
会计实务中，该住宅楼虽然于2008年9月完工，截止资产负债表日，“开发成本”科目归集的成本费用除已经取得合法凭据(发票)外，还包括已经结算未取得发票的预提工程成本。假设全部开发产品销售完毕，会计处理为：
预提成本时：
借：开发成本 5000
贷：应付账款(预提) 5000
结算完工成本：
借：开发产品 20000
贷：成本 20000
结算销售成本：
借：销售成本 20000
贷：产品 20000
次年度3月、6月取得结算发票：
借：应付账款(预提) 5000
贷：应付账款(工程承包商) 5000
资产负债表日前结转的完工成本以及销售成本都包含了预提的成本费用5000万元。根据国税发[2009]31号文件第三十四条关于“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”的规定，假定企业计税成本核算终止日确定为2009年5月30日，则2009年3月取得的发票2000万元可以计入计税成本，超过计税成本核算终止日取得的发票3000万元不能够计入计税成本，但是在证明资料充分的情况下，企业可以预提合同总金额的10%，即2000万元计入计税成本。这样2008年企业该项目计税成本：15000+2000+2000=19000(万元)，2009年汇算清缴后，尽管实际取得发票金额3000万元，计入实际取得发票年度(2009年)的计税成本只能为1000万元。
这样，会计成本反映为2008年20000万元，2009年0元，而企业所得税计税成本2008年为19000万元，2009年为1000万元。虽然成本总额没有发生变化，但是由于计税成本核算终止日及预提成本形成的会计成本与计税成本的年度差异，对吉祥公司两个年度的企业所得税产生了一定影响。 ;
⑵ 预提成本怎么做会计分录
预提成本分两种情况：
1、成本组成因素不需要经过入库出库环节的做如下分录：
借：主营业务成本（或其他业务成本）
贷：应付账款
2、使用原有库存材料（或产成品）的做如下分录：
借：主营业务成本（或其他业务成本）
贷：原材料（或产成品等）
(2)房地产预提成本怎么做扩展阅读：
预提费用的检查高神
一预提项目的检查
应检败启查预提项目是否属于本期已经发生并符合规定的项目，有无预提的不属于成本开支范围的非生产性支出的内容，如预提基本建设借款的利息等，应就其全额(即贷方发生额)进行调整，即借记“预提费用——银行借款利息”科目，贷记“本年利润”或有关费用科目。
二预提费用的标准、实际支付额和余额的检查
预提费用额，一般都是按根据计算出来的，如每月应付的房租、借款利息等。检查时，可根据有关资料如月租额、借款总额及月利率等，借以审定预提的正确性。
再从预提费用的预提和实支的发生规律来看，一般是先预提几个月后，再一次支付出去，其余额外负担反映为逐月递增，一次转平。如果在实戚枯亏际支付发生以后还有余额的话(即贷方余额)，那就是多提的预提费用。
按照预提费用，这种情况，往往是由于预提项目的实际发生额已在生产费用中重复列支的缘故。
核算
预提费用核算的基本要求是：按权责发生制原则正确计算本期各项应付未付的费用，正确反映这些预提费用在各期的计提数及实际支付的情况。
企业为了核算和监督预提费用的计提与支付情况，应设置“预提费用”科目，该科目属于负债类帐户，其贷方登记企业预提的各项费用;借方登记预提费用的实际支出数。
期末余额一般在贷方，表示已预提但尚未实际支出的费用。如果该账户期末出现借方余额，表示实际支出数大于已预提数额，应视同待摊费用，分期摊入成本或当期损益。“预提费用”科目应按费用种类设置明细科目，进行明细核算。
企业预提各项应付未付的费用时，借记“制造费用”、“管理费用”、“财务费用”等科目，贷记“预提费用”科目;实际支付或结转大修理成本时，借记“预提费用”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
⑶ 房地产公司如何进行成本核算及流程 详细
一、房地产公司成本核算的基本程序
为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：
1、确定成本核算对象
2、归集开发成本
3、确定成本分摊方法
4、在成本核算对象之间分摊成本
5、计算各成本核算对象的开发总成本
6、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本
7、正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门确定）
8、编制成本报表
综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本核算对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。
(3)房地产预提成本怎么做扩展阅读:
房地产成本:
房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。
房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。
房地产开发成本的组成内容:
1、土地开发成本
2、房屋开发成本
3、配套设施开发成本
4、代建工程开发成本
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价
2、前期工程费
3、基础设施费
4、建筑安装工程费
5、配套设施费
6、开发间接费
⑷ 房地产企业的成本怎么结转
法律分析：房地产企业结转成本的流程：
1、确认的销售收入做凭证：
借：预收账款；
贷：主营业务收入；
2、预提时候：
借：开发成本；
贷：应付账款-预提；
3、按照这个金额结转到开发产品：
借：开发产品；
贷：开发成本；
4、结转开发产品到产品销售成本：
借：主营业务成本；
贷：开发产品。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。 第三十四条 家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。