Ⅰ 土地成本是怎样计算的
问：很多人不知道土地的成本是怎么计算的，请问国有土地有偿使用是不是成本，这种成本是怎么算的？
答：这算是一种成本，国有土地有偿使用的方式包括：
（1）国有土地使用权出让；
（2）国有土地租赁；
（3）国有土地使用权作价出资或者入股。目前，广州市采用的国有土地有偿使用方式主要是国有土地使用权出让。
问：划拨国有土地使用权的范围包括哪些？
答：以划拨方式提供国有土地使用权的用地包括：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。具体建设项目用地参见国土资源部《划拨用地目录》。
问：国有土地使用权出让金与新增建设用地土地有偿使用费是否相同？国有土地使用权出让金如何计征？
答：国有土地使用权出让金和新增建设用地土地有偿使用费是不同的。新增建设用地土地有偿使用费是由取得新增建设用地的市、县人民政府缴交。国有土地使用权出让金是由土地使用者向市、县人民政府缴交。广州市由市国土资源和房屋管理局办理计征国有土地使用权出让金的手续。
计征标准是：依据市政府1993年《批转市国土局市房地产管理局关于国有土地使用权出让金标准的请示的通知》（穗府[1993]58号），商业平均标定地价1800元/平方米，工业平均标定地价500元/平方米，住宅平均标定地价820元/平方米。具体项目的标定地价根据地段、市政公建配套设施、繁华程度、临路（街）位置、楼层（层数）、得房率、用地使用年限和特殊因素等八个调节系数进行计算。
计征面积：商业和住宅按建筑面积计征，工业按用地面积计征。
计征程序：由土地使用者向市国土资源和房屋管理局申请，经市国土资源和房屋管理局评估、会审确定后，由土地使用者与市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同，土地使用者按合同约定缴交土地出让金。
减免程序：国有土地使用权减免、返还或缓交的审批权集中在市政府。
问：国有土地使用权出让的方式有哪些？经营性房地产项目用地如何出让？
答：国有土地使用权出让的方式有：协议出让和公开出让。公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价。
经营性房地产项目用地必须以公开方式出让。
Ⅱ 土地价格如何计算
一、土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。
二、土地价格 高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。
1、用公式表示：土地价格=地租÷利息率。
2、所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。
3、由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。
Ⅲ 房地产开发成本构成项目有哪些
房地产开发成本构成项目有以下方面：
一、开发成本
1、土地成本 土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）
2、建安工程费 主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。
3、前期工程费 项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
4、基础设施建设费 建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费 居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费
用。一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费 各地区不同，缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%—15%估算。 7、其他费用 按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费 一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用
9、管理费用 开发成本的2%-3%。
10、财务费用 为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
11、销售费用 一般取销售收入的3%—5%。
Ⅳ 土地成本是怎样计算的
计算公式：V＝σ×r×666.67平方米/亩
V－每亩土地的价值
σ－每平方米建筑面积的土地成本
r－容积率
V每亩土地的价值是经营性土地进行招拍挂时的最后成交价，是老板们作为决策的依据；
σ每平方米建筑面积的土地成本是项目运作成功的关键，是老板们的心理底价，它的取值是本公式的核心.
Ⅳ 土地开发成本如何评估
地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地开发成本，是先分别运用基准地价修正法评估出熟地价和毛地价，然后将两者相减即为土地开发成本。
运用成本法评估土地开发成本，是土地开发成本各构成部分的累加即为土地开发成本。由于挂牌出让的宗地，其来源有农民集体土地和国有土地，国有土地又有原住宅用地和单位用地，这些宗地的土地开发成本的构成不同，所以土地开发成本可分为农民集体土地的开发成本、住宅用地的开发成本和单位用地的开发成本。
1、农民集体土地开发成本的计算
农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费＝土地补偿费＋青苗补偿费＋地上物补偿费＋劳动力安置费＋超转人员安置费＋菜田基金＋耕地占用税等。
2、住宅用地开发成本的计算
住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
住宅房屋拆迁补偿价格＝(基准地价×K＋基准备房价)×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价＋搬家补偿费
上式中，K为容积率修正系数。
3、单位用地开发成本的计算
单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
非住宅房屋拆迁补偿价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物重置成本＋停业损失补偿费＋搬家补偿费
上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数。
由于以前的土地使用权出让主要采用协议出让方式，土地开发成本虽然有法律、法规对征地拆迁费用项目和标准作了规定，但在实际中的费用是通常土地取得者与原土地占有者讨价还价确定的，其之间的协商结果通常不公开，因此目前还没有比较成熟和准确的评估操作方法。
Ⅵ 土地价格计算公式
“新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润。”
Ⅶ 开发商的土地成本怎么算
房地产成本的组成
1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配郑橘衡套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费伍汪（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政喊做配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
资料拓展
土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。
（资料来源：网络：土地成本）