政府融资成本控制在多少

Ⅰ 如何考核政府融资平台融资成本率

融资平台融资成本率的考核计算原理如下：

1、无风险收益率的确定。关于无风险收益率的选择实际上并没有什么统一的标准，考虑到从上市公司角度，在实际计算中采用上海证券交易所挂牌交易的期限最长的国债的内部收益率（折成年收益率）。

2、市场风险溢价的估计。在明确了无风险收益率的计算依据之后，计算市场风险溢价的关键就是如何确定股票市场的市场组合收益率，实际中采用自上市公司实施股权融资之后的三年时间内上证综合指数累计收益率（折成年收益率）。

3、融资总成本中的上市公司总价值V的计算。由于中国上市公司的市值存在总市值和流通市值之分，而债务资本的账面值的确定也存在不确定因素，因此，直接计算上市公司总价值是有困难的，在实际计算时采用了总投入资本即债务融资资本与股权融资资本之和EK+DK代替上市公司总价值V。

注：融资是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

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融资成本的相关介绍：

1、首先是企业融资的机会成本。就企业内源融资来说，是无偿使用的，它无需实际对外支付融资成本。但是，如果从社会各种投资或资本所取得平均收益的角度看，内源融资的留存收益也应于使用后取得相应的报酬；

这和其他融资方式应该是没有区别的，所不同的只是内源融资不需对外支付，而其他融资方式必须对外支付以留存收益为代表的企业内源融资的融资成本应该是普通股的盈利率，只不过它没有融资费用而已。

2、其次是风险成本，企业融资的风险成本主要指破产成本和财务困境成本。企业债务融资的破产风险是企业融资的主要风险，与企业破产相关的企业价值损失就是破产成本，也就是企业融资的风险成本。

财务困境成本包括法律、管理和咨询费用。其间接成本包括因财务困境影响到企业经营能力，至少减少对企业产品需求，以及没有债权人许可不能作决策，管理层花费的时间和精力等。

3、最后，企业融资还必须支付代理成本。资金的使用者和提供者之间会产生委托一代理关系，这就要求委托人为了约束代理人行为而必须进行监督和激励，如此产生的监督成本和约束成本便是所谓的代理成本。另外，资金的使用者还可能进行偏离委托人利益最大化的投资行为，从而产生整体的效率损失。

Ⅱ 地方政府 化解债务怎么搞的新花样

2020年下半年以来，随着又一批信用风险事件的爆发，市场对债务化解工作高度关注。尤其是经济落后地区如云南、贵州等地的弱资质城投企业，曾经激进扩张的高杠杆房地产企业更是面临着巨大的再融资压力。2021年政府工作报告也提出“稳妥化解地方政府债务风险,及时处置一批重大金融风险隐患。”

从理论上来看，化解债务的方式包括债务偿还、债务重组、债务置换、债务转移、债务消灭等。1、债务偿还方式，要求有足够的资金。新增资金要么来自经营流入、资产变现或再融资。而对于融资困难企业来说，最大的问题恰恰就是没钱。2、债务重组，即与债权人进行商量，通过削债、展期、利率调整等方式改变债务支付约定。债务重组经常遭到债权人的反对，尤其是削债等手段，根本无法通过债委会表决。3、而债务置换，要求具备一定的再融资能力，能够将短期债务置换成长期债务甚至是永续债务、高息债务置换成低息甚至无息债务。通过拉长时间来缓解短期偿债压力。4、债务转移，将偿债主体由偿还困难的A换成能够偿还的B，降低A的债务压力和负债率。5、债务消灭，要么将债务直接灭失，比如破产重整或清算，要么就是债务转换成权益，不需要偿还。

而实际上主要的化债手段包括还钱、展期、削债、置换、转股、破产等。转股是近几年很流行的方式，新一轮债转股2016年重新启动以来，四大AMC和各地方AMC、各银行系AIC已经有很多案例实践。虽然破产方式化债最为彻底，但是破产周期较长，流程复杂，债权人损失也最大，也是债权人最为抗拒的方式。它也可能对于区域信用有较大的消极影响。比如辽宁省频发的违约事件包括华晨 汽车 、沈机床、沈公用违约事件对于当地债券再融资影响很大。

那么近些年地方政府有哪些化债新手段呢？

2019年10月18日，贵州省金融副省长带队（包括贵州省水投、遵义道桥、遵义交旅及贵安开投）前往上交所举行债券投资人恳谈会及路演，对于当地城投公司再融资安排及债务化解等方面内容进行了明确表态。贵州省将确保全省公开市场发行的债券如期兑付，支持贵州省融资担保有限责任公司（简称“省融资担保公司”）为全省公开市场债券发行提供担保增信，同时设立了注册资本金为600亿元的贵州省国有资本运营有限责任公司（简称“省国资公司”）。省国资公司成立于2014年，注册资本600亿元，实收资本100亿元，由贵州金融控股集团有限责任公司（简称“贵州金控集团”）100%控股，实际控制人为贵州省财政厅。未来贵州金控集团将积极助力全省各市县化解政府隐性债务。

2020年9月15日，贵州茅台发布公告称，董事会会议通过控股子公司茅台集团财务有限公司开展固定收益类投资业务的议案；2020年9月16日，茅台集团宣布拟发行150亿元债券，募集资金拟用于收购贵州省高速公路集团有限公司；2019年12月25日，贵州茅台发布公告称，茅台集团拟将其持有的贵州茅台5024万股（占贵州茅台总股本的4%）无偿划转至贵州省国有资本运营有限责任公司（简称“省国资公司”），根据过户日收盘价计算，该部分股权市值587.48亿元。

2021年3月11日，贵州高速公路集团有限公司公告，贵州省国资委将所持贵州高速集团10%股权无偿划转给贵州金控集团。工商变更完成后，贵州国资委持有贵州高速集团75.27%的股权，贵州茅台集团持有贵州高速集团14.74%的股权，贵州金控持有贵州高速集团10%的股权，工商变更登记日为2021年3月9日。

茅台化债的核心，是利用“贵州茅台”这一优质资产来化解债务风险。既可以是把茅台股票注入融资主体，提高其资产质量，也可以直接由贵州茅台来替代融资，而后将资金提供给关联公司，从而降低融资成本。当前越来越多的区域开始将白酒企业股权进行划转也是同样道理。这一手段不仅可用于化债，也可用于充实社保等。

2021年3月2日，天域生态（603717.SH）公告，与新蒲发展公司签订相关协议，新蒲发展公司以贵州新蒲经济开发投资有限责任公司发行的11,000万元（19新蒲03期债券（债券代码162347）债券抵付同等金额的应付公司工程款。天域生态在债券持有期间，既不行使回售权，也不得以非公允价值转让债券。天域生态以工程款欠款认购云南信托相关产品，并指定用于投资债券。

通过金融资产化债，工程企业拿到了更有保证的金融债权，对于工程企业更有保障性。当然在破产清算中，工程款在偿付中属于优先类债权，而金融债权属于普通债权。而城投公司则将经营性应付账款转为金融负债，对于城投公司债务结构并无实质改善，估计也是不得以而为之吧。

2017年，山西交通政府性债务规模超过2000亿元，且总体债务成本高、期限短、非标比例大，涉及金融机构众多，尤其自2018年开始进入还贷高峰期，地方债务风险巨大。山西省政府在通盘考虑之后，决定整合高速资产、组建山西交控集团。在2017年7月获批筹建之后，山西交控集团于2017年11月便挂牌成立，注册资本500亿元，并同时资产整合、债务重组两件大事。

资产整合方面，加快对山西路桥集团等划转资产的整合，将从山西交通厅划转的34家政府还贷高速公路公司重新整合为16个高速公路运营管理分公司，整合资产规模达4000亿元左右，并一举成为除国投公司外山西规模最大的省属重点国企。山西交控集团还对全省政府还贷高速公路进行集中统一管理，多措并举提高综合收益。山西财政还对山西交控集团分年分批进行大规模注资，尽快完成500亿元注册资本金确认工作，大幅改善了山西交控整体负债状况和市场融资能力。

债务重组方面，在山西交控正式挂牌之后，山西省便通过召开债权人大会等方式，着手将高速公路债务主体变更至山西交控集团，加快完成政府性债务向集团的平移工作。同时与各债权人进行债务重组谈判，最终于2018年12月与国开行牵头，工行、农行、中行、建行、交行、邮储等参团的银团正式签订了《银团贷款协议》，债务重组规模最终达到2607亿元左右，每年将因此可减少利息支出30亿元左右。至此，山西高速公路高成本债务基本得以置换，消除了发生区域性金融风险的可能性，从而成为2018年全国高速公路债务化解的成功案例。

2020年9月29日，为发挥山西省能源企业产业集群优势，提高集中度，推动能源革命综合改革试点取得重大突破，山西省委决定对山西省属煤炭企业进行深度改革重组，组建晋能控股集团。10月30日，晋能控股集团正式挂牌成立。新成立的晋能控股集团注册资本500亿元，资产总额1.1万亿元，职工47.3万人，煤炭产能近4亿吨，电力装机3800万千瓦，注册地在山西大同，下设晋能控股煤业集团、电力集团、装备制造集团、中国（太原）煤炭交易中心、研究院公司、财务公司6个子公司。集团将聚焦煤炭、电力、装备制造三大领域，重点做优煤炭产业、做强电力产业、做大高端化智能化装备制造业，真正实现优势真优、优势更优、优势常优。后续山西潞安矿业（集团）有限责任公司、华阳新材料 科技 股份有限公司（原阳煤集团）相关资产也将陆续被整合。

受永煤债券违约和冀中能源展期事件影响，债券二级市场信心受挫。2021年2月24日至3月2日，山西煤企债券在二级市场出现抛售情况，多笔挂单价格低于80元。2021年3月5日，新闻媒体报道，山西省级层面正组织有关金融单位，酝酿建立省属煤企折价债券回购长效机制，以有效应对二级市场债券价格异动，维护省属煤企债券价格稳定，相关方案已形成初稿。

折价债券回购实属山西应对违约压力的无奈之举。债券二级市场收益率高企，债券一级发行遇阻，甚至有消息称煤企已经转向了银行贷款和非标融资。虽然山西一直强调“自2016年以来，山西省属企业7000多亿元债券全部按期兑付，没有出现一笔违约。目前，山西煤炭产量创 历史 新高，煤价高位运行，特别是改革重组以后，山西煤企资产负债率持续降低，质量效益提升，发生债券违约可能性不大。”但市场信心并没有那么快恢复。

虽然折价回购债券至少给了市场一定的信心，但实际效果可能还要大打折扣。对于民企来说，只要自己能还钱，折价回购债券能大幅赚取价差收益，降低融资费用，因此民企很有动力去搞回购。比如3月1日，阳光100中国控股有限公司（简称“阳光100中国”）公告，阳光100中国已于公开市场回购并注销2018年发行的本金总额为7.5亿港元2023年到期的可转换债券。还有很多民企股东在转债发行时搞短线交易也是如此。

但是对于国企来说，债券回购的出发点和收益都没问题，但是在国资国企的治理中始终面临着激励约束不相容的问题。债券回购具体实施中面临着很多实际的问题。比如谁来回购，是煤企自己回购，还是省属其他公司回购，或者省属企业交叉回购？资金怎么来，很多煤企本身面临着巨大的偿债压力，哪里有钱来进行回购？回购债券的收益怎么处理，是自己留存还是上缴省财政，是否构成企业当年的利润贡献，是否算做当年的利润考核？还有如果购买的债券主体最终违约了，这笔亏损怎么处理？操作人是否需要承担责任？所有这些问题都对应着“三重一大”事项的审批决策，晋能控股集团可能都没有自主权，只能是山西国资甚至山西省委省政府层面进行统筹协调解决。

2021年3月5日，一份名为《云南省国资委关于云南省投资控股集团有限公司国际评级相关事宜的函》在市场广为流传。因此市场传言，云投集团拟出售康旅控股44.9%的股权给另一家国有企业，本次股权出售由云南省国资委主导，试图缓解其短期流动性问题。截至2020年末，云投集团合并总资产超4780亿元，净资产超1680亿元，收入超1780亿元，是云南资产规模最大的综合类投资控股企业。根据统计，目前云投集团存续债券44只，存续规模544亿元，其中一年内到期的债券规模有244.3亿元，集中兑付压力较大。2021年2月24日，云南省财政厅向云投集团现金注资10亿元，以增强云投集团资本实力。

云南康旅控股集团2020年10月挂牌成立，前身为云南城投集团。截至2020年三季度末，云南康旅集团总资产2756.33亿元，总负债2175.45亿元，其中流动负债1266.36亿元，应付债券254.74亿元，剔除预收账款的资产负债率76.18%。未来1年内到期债券188.88亿元，公司面临着巨大的债务偿付压力。2021年2月24日，云南康旅集团将持有的闻泰 科技 （600745.SH）2652万股流通股协议转让云南工投集团，名义转让价款20.67亿元，实际该笔金额为云南工投集团给云南城投集团的借款本息，因此更像是资产变卖“以股抵债”。

2019年云南城投集团引入保利集团无果后，2020年5月，云南省国资委将持有的康旅控股部分股权注入云投集团。云南省政府曾表示，云南将推动全省康旅资源和股权向康旅集团“应注尽注”，同时通过资产重组、注资增信全力支持康旅集团进一步做强做优做大，助力云南打造世界一流“ 健康 生活目的地”。截至目前，云南省国资委、云投集团分别持有康旅控股46.73%和44.92%的股份。

整体来看，不论是云投集团还是云南康旅集团短期内都面临着巨大的债券偿付压力。当前云投集团境内债成交收益率达到了19.16%（52D），美元债收益率31.82%(358D)；云南康旅集团境内债成交收益率76.91%（80D）,美元债收益率120.42%（1.07Y）。高企的收益率已经反映了市场对其信用违约的巨大担忧。

实际上在2020年6月，云南国资委就发文对省属国企债务进行清理。根据云南国资委发布的批示《关于省属企业到期债务情况的报告》，要求所有省属国企必须牢记严控新增债务，并且所有高于6.5%利率的债务，特别是大于7%的必须“千方百计换掉，并严禁再有类似”。严控新增债务方面，文件点名了云投集团、云南城投、云南建投、云天化四家省属国企。文件还要求，所有信托、资管及其他类的都要全部置换或还掉;所有省国企之间今后严禁相互借款、担保、更不能向私企借款担保，违者依规严处。

2020年3月，江苏盐城市发文《关于报送成本8%以上债务融资清退工作方案的通知》。文件称，根据市政府主要领导3月20日在市打好防范化解重大金融风险攻坚战指挥部全体(扩大)会议上讲话要求，请各市属企业迅速开展融资情况自查自纠工作，并制定成本8%以上融资清退工作方案，清退工作原则上要在2020年年底前全部完成。

2020年4月2日，江苏省泰州市财政局、国资委签发《市财政局、市国资委关于加强国有企业资金出借、融资担保管理工作的通知》，指出“市级国有企业每笔新增债务年化成本原则上控制在6%以内，各市(区)级国有企业每笔新增债务年化成本原则上控制在7%以内，各市(区)下属园区国有企业每笔新增债务年化成本原则上控制在8%以内”。

2002年4月，江苏省常州市有关部门就管控政府债务融资成本征求意见，提出市级年内对7%以上的高成本债务全部置换出清，辖市区年内对8%以上的高成本债务全部置换出清;并明确2020年新增各类融资的成本红线。另外，市级国有平台公司原则上不得使用信托、融资租赁方式新增融资。在融资环境紧张时，经报备，可以适度采取信托、融资租赁方式作为除隐性债务接续之外的存量债务周转融资，但新增融资比例不得超过全年新增融资余额的5%;新增融资工具按最高不得超过同期同档贷款市场报价利率(LPR)上浮15%控制。

而2019年的“镇江模式”，其主要设想是引入国开行的长期低息贷款，通过低成本的贷款置换区域内高成本的负债。其逻辑也是债务置换。

对2018年以来各地154个化债方案进行了统计分类。

笼统的计划（80个），方案只有纲领性和方向性的意见，没有可以落地执行的具体做法。如披露的方案为“统筹资金，偿还一批；债务置换，展期一批；项目运营，消化一批；引入资本，转换一批。”

有明确的计划（18个）。此类方案尽管仍然没有落地执行，但已经明确了具体应该如何去做，或统计披露了每种手段或每年应该化解的隐性债务规模。如重庆市合川区表示，10年化解155.51亿隐性债务，其中债务置换、借新还旧及展期61.52亿元。如内蒙古呼和浩特市表示要协调国开行帮助化解保障房、青城资本等公司债务，进一步拉长债务期限和降低贷款利率，减缓近三年偿债压力。

处于执行阶段的方案（56个）。有一部分方案是当地政府总结上一阶段的化债结果，或者是正在落地的化债举措，我们将这一类统一划分为“处于执行阶段的方案”。如江西省上饶市经开区在2019年财政决算中说明，该经开区“通过预算安排偿还资金0.5亿元，通过公司经营性收入偿还2亿元，圆满完成当年（2019年）化解任务。”再如浙江省温州市“在全省首创政府存量隐性债务降成本置换新模式，首单10亿元债务节约利息成本2300万元。目前通过该模式已完成置换58.46亿元，节约利息费用2.6亿元。”

整体来看，债务置换和债务重组是比较主流的方式。2019年来广泛关注的建制县隐性债务化解试点已经搞了两轮，试点县市主要集中在中西部和东北这些债务压力巨大的弱资质区域。从宁夏永宁县建制县试点的案例看，第二轮建制县试点利用剩余地方债限额或新增限额发行再融资置换15年开始形成的隐性债务，突破了隐性债务不得置换的约束。整体看地方债置换隐性债务将会是长效机制，但受到法定债务率和限额空间的双重约束，规模不会很大。

而债务重组一般都需要更强资质主体的增信措施。比如2020年9月，河北建投集团牵头组建了河北省国企信用保障有限责任公司，并联合省内国有企业和金融机构等单位，共同发起设立河北省国企信用保障基金，基金总规模300亿元。主要面向省属国有企业在境内公开发行的债券，采取“应急+增信”两种手段提供信用保障支持。该方式有点类似贵州省成立省融资担保公司，目的还是通过增信措施提升区域信用水平。当然债务重组能解决一时问题，能否解决根本问题还不确定。

2021年3月6日，财政部网站发布《2020年中国财政政策执行情况报告》，文件再次强调“稳妥化解隐性债务存量。坚持中央不救助原则，建立市场化、法治化的债务违约处置机制，做到‘家的孩子谁抱’”。而实际上“中央不救助原则” 早在2014年43号文（《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》）中就已经提出，并在历次重要 财经 会议文件中都有所提及。官方也一直表态“消灭隐性债务”。

但是理想很丰满，现实很骨感。

站中央的角度，要避免道德风险，肯定得表态不救助。但是从地方政府既有财力和资源来看，短期内全部偿还现有的隐性债务并不现实，除非对大部分债务变性（转经营性债务的标准放宽），或通过违约出清的方式来解决。但是简单粗暴地解决政府债务可能会引发很多不可控的后果。而且地方政府债务实际上是 历史 遗留问题，是中央地方财权事权不对称多年累积的结果。毕竟多数城投公司的借贷资金最终用于建设对全 社会 有正外部性的民生项目。

更加现实的选择就是“严禁增量”和 “以时间换空间”，通过经济增长和通胀来实现全 社会 分担。今年人大报告也特意提出“落实中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案”，就是希望从央地关系改革入手扭转全局。但首要就是保证城投公司把债务滚下去，只要能活下，以后的事情以后再说。现在主流的“债务置换”和债务重组实际上也是寄希望拉长久期来减轻偿债压力。从这个角度，“城投信仰”有其合理性。

还有很多市场人士提出城投平台整合与市场化转型的问题。即一方面加强存量城投债务管理，整合区域内的城投平台，集中最优势的资源去获取投资者的认可，同时降低再融资成本、提高再融资效率，稳住城投企业现有的债务规模。另一方面，通过股权划转、资产注入等多种方式对优质城投平台进行资产整合，促进其向产业平台进行转化，以产业为基础提升再融资能力。

整体思路没有问题，欠缺的就是时间。必须认识到城投平台转型的长期性、艰巨性和复杂性。改革开放四十年了还在继续推进，城投市场化转型短期内很难有明显的效果。特别是对于某些决策不当的“毒瘤”项目，不但建设成本高企，而且建成后现金流差，还需要持续维护投入，可能需要很长的时间去消化。这种 历史 包袱不是想甩就能甩的。

以市场高度担心的同煤集团为例，大同煤矿养着16万职工，算上家属和上下游，大同市内靠同煤生活的人超过80万人。建国初期就成立的大同矿务局曾承担着大同市内巨大的 社会 责任，从修路等各种基础设施建设到“三供一业”，费用都需要他们承担。即使企业办 社会 已经逐步退出了，但是那些关联企业员工还需要同煤去消化。这也是很多高成本老矿区还得继续维持运营的原因。煤炭电力行业很多老厂都因为这个原因连续持续亏损，比如大唐集团保定热电厂、国家能源集团大雁公司。未来某些城投企业可能也会面临类似的问题。

总结来看，债务化解工作任重道远，绝非朝夕能够完成。短期，保证融资困难企业的再融资能力；中期，通过资产整合股权划转等各种方式，提升资产质量，降低融资成本；长期，进行市场化转型，提升自身经营和造血能力，改善自身现金流。三者紧密关联，不可或缺。

Ⅲ 某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的

我们来计算一个合理销售价吧，假设开发商预期利润为10%！13000的楼面价应该在二线及以上城市！

1、土地费13000，交易费及契税，印花税4.55%，约600元

2、城市配套费，150

3、规划设计费、勘察费、施工图设计费，50

4、各种规费，招标费、施工图审查费、监理费、消防人防审查费等，100

5、临时设施费（水电道路排水）三通一平等50

6、建安工程费，楼面价这么高肯定都是高层，一般30-32层，2000-2500，北方地区有采暖及外墙保温，有的地区是8度抗震，增加200元左右！统一按2500

7、小区配套费，包括自来水、雨污水、供电系统、采暖系统、天然气、小区道路、绿化景观、围墙大门、路灯、消防、智能化系统、网络电视等，大约300

8、配套公建，不能销售，包括需求里面的幼儿园 、学校、公厕、物业房、配电室、消防控制室、派出所、居委会、人防设施等，大约占2%左右，计400

以上直接成本合计17150元

10、管理费（工资、差旅费、水电费、办公费、印花税、业务费）2%，400

11、营销费3%，600

12、利息，按1年贷款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600

13、增值税，10%，按300元，城建税、教育附加，土地使用税等，100元

14、土地增值税，按最少2%计400

以上合计20550万，

以上是保本销售价。

15、假设销售价23000元，销售毛利润2450元，企业所得税25%，612元，企业净利润1838元，净利润率8%

所以企业保本销售价不低于20000元，合理销售价，23000元，正常销售价25000元。

根据竞拍土地的楼面地价，综合有关税费规定及市场利润情况，来预判开发商的保本价格，是一个很有趣的 游戏 。同时，也是专业买房客必须练就的一项基本功。下面，就让我们来玩一玩，露一点点“天机”吧。

一、土地有关成本

假设土地楼面价是13000元。那么，土地加上契税就是：13000*（1+4%）=13520元。因为，我国规定的契税税率为3%——5%，这里取中位数测算。

另外，根据 各地政策规定不同， 报批报建规费基本在100-300元平米，也取中间值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程费

既然是高地价，估计是高层的可能性很大，通常来说，长三角的建安工程费每平米2000—3000元，按平均2500进行测算。成本上升至16170元。

三、管理费用、财务费用和销售费用、

分别按照楼面地价的3%、5%、3%比例进行保守测算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。

四、税收负担

除增值税作为价外税，不在此考虑外，房地产开发企业需要承担土地增值税、企业所得税、印花税、城建税及附加等税收负担。因为通常税收负担应当以销售收入来计算，按j测算是比例范围，则按土地增值税10%、企业所得税8%、其他税收及附加2%来进行测算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利润

计算到第四步，实际上 开发商的保本价已经出来了，那就是20200元 。差不多就是2万元每平方。

但是，没有哪家房地产开发企业是做慈善的，它总是需要赚取一部分利润，因此，最终的房价肯定不能止步于2万元。

假设每个平方赚3000元吧，也就是差不多15%的利润，最终售价就变成了23000元。我想，这是基于楼面价的一个合理市场定价。

当然，现在受限购限价等因素影响，一些楼盘为了规避限制，采取了出售装修房、另行签订装修合同的方式。这样一来，有可能进一步推高价格， 最终可能定格于25000元每平米附近 。

土地成本是13000，另外的成本则和产品定位、形态相关。大致会有如下费用：

1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；

2、费用：主要是资金费用、管理费用和销售费用等；

3、其它成本：园林及其它配套的成本等。

正常情况下，房子起码要卖16000以上才能保本。如果成本控制不好，估计得到17000左右才能保本。

说明：

1）我看有很多人对这个数据质疑，我就简单回复一下。我今年9月中旬去湖南几家房企进调研，和几家成本总监沟通，在湖南当地普通档次的（非精装修）住宅为例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的财务费用在3%~5%左右，加上管理费用和营销费用， 成本能控制在3100元/平以内 。

因此在土地成本（13000）的情况下， 总体成本能控制在16000元/平左右 。

当然，在中国大多城市，成本一般而言会比较接近。也有一些不同的城市，有些成本会有些差异。例如深圳的人工成本，毫无疑问，会比一般的城市贵。

如果遇上快周转的巨头房企，例如碧桂园，那就更厉害了。多年前对碧桂园进行过访问和调研，那么基于碧桂园的全产业链的谈判能力+专业的成本的控制能力，其成本的控制更是厉害，具体数据我就不说了。

2）那真实的成本是16000么？最终成本制定多少，其实还和售价有一定的关系。这涉及到增值税和土地增值税有关系；如果售价过高，会带来较高的土地增值税，因此一般会对成本数据、财务费用做一些调整，也可能人工调整和增加一些成本，以避免过高的土地增值税。

3)至于 具体的售价卖多少就不谈了，因为这和企业的运营模式、当地市场价格、税收筹划（增值税及土地增值税）、销售去化周期相关 。

看了很多回复的，有怒骂，也有支持的。看过很多的真实成本测算表格，特意和大家分享。在此强调一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，没有考虑具体一线、二线和三四五线的差异，没有考虑精装房，也没有考虑老板是否借得民间高利贷这总情况，只是一个大概的参考数据。并且，这个只是成本参考，真正的售价肯定不是这个数，还要考虑增值税、土地增值税和当地的市场售价等因素。

当然，每个城市，每个房企和地块都不一样。如果有人还是相信高成本，那就保留这份童真好了。

当然如果大家也有样本，可以评论反馈。上述数据和观点供大家参考。

您好，评估成本跟建筑形态和、项目定位和产品都是息息相关的。

形态上讲，建筑层数越高，对建筑强度要求越大，成本越高。项目定位上讲，肯定是越高端打造成本越高。产品打造上讲，层高、赠送面积都会影响项目成本。

因此，项目成本是需要非常细致和专业核算的，大致包含土地、税费、建安成本、行政成本和资金成本，在房产公司有专门的造价部分进行精算，所以给您三言两语肯定是无法完全讲清楚。

以最基础的刚需盘计算，我们评估项目成本大约在3500到5000之间，这是项目保本的底线，另外如果项目在拖时间，每年资金成本要算贷款的百分之10到15。所以，如果以13000的价格拿地，成本应该是在18000左右，才能打造一个像样的品质刚需盘。然后，计算一年的资金成本，应该在20000到21000之间，剩下的才能称之为利润。

当然，也有血肉战车似的开发商，超高速周转，严酷压缩其他成本，这样可以一定程度上降低一些成本，提高利润，但整体成本基本难以将到17000以下。

我们作一个简单的估算：

一、 土地价格：土拍楼面价13000元每平米。

二、 城市配套费 ： 150元每平米左右。

三、 勘察设计监理费，共计46元。

1、地质勘察费：5元 （以下均按单平米费用计）

2、初步设计费：8元

3、施工图设计费12元

4、审查评估费6元

5、监理费15元

四、建安工程及配套费，共计2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防车库建安费900（按地下面积与地上面积折算得）

3、小区道路园林景观及配套150元（园林景观折进楼面价中得）

五、水电暖配套费，共计230元。

1、集中供热费40元

2、市政供燃气40元

3、市政供电150元

六、销售、财务融资及管理费，300元。

1、管理费用30元

2、财务费用90元

3、销售推广费用180元

七、税费，预备费1300元

1、各种税费1200元

2、预备费100元

以上各项合计，17676元，也就是说开发商卖到18000元才可以保本，没有计算不可预见的费用。这里的估算是在我现在的坐标——二线城市石家庄，不同的城市，可能各种费用存在差异。

最后，开发商利润，按3000元计。合计总金额为20676元。

也就是说，房价大概定在21000元以上比较合理。

首先13000的楼面价是固定的，其实这个算法不准，一般有个商住比，商业的楼面价格也按住宅的价格来分摊算楼面价是不合理的。

举个简单的栗子：

我们来简单估算一下一平米住宅的成本：

土地+契税：13000*（1+4%）=13520元；

报批报建规费：各地政策不同，100-300元/平米，取个中间值150元；

建筑安装成本（含土建、安装、设备设施、水、电、气、园林绿化等等）估算3200元/平米不算高；

管理费（销售2%、管理人员工资5%办公等经费）取10%：13000*10%=1300元/平米；

再说财务成本按低了估，土地按年率10%估算一年，开发成本按投资成本的50%，按利率5%估算，土地财务成本：13520*10%=1352元，开发财务成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；

然后营业税按10%，假设我仅卖成本价：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。

再来合计：18286*1.1=20114.6元/平米。

好了，不算不知道，一算吓一跳！

后面，再考考大家，房价卖到30000元/平米，按上面的成本来计算，这楼盘开发综合成本（含税）又是多少呢？提示注意土地增值税！开发商又可以赚多少？

我做过投资拿地，对这个比较熟悉。开发商在拿地前会做两个测算，一个静态测算，一个动态测算。

静态测算比较简单，就是对地块进行初步计算和筛选，根据地块容积率规划产品类型、根据土地出让公告确定配建和车库配比、根据当期的市场销售价格进行将来上市预测。

成本里面包含三大块，第一块土地出让金和税费约15000元/平，第二块是营销费2%约400元，管理费1%约200元/平，建筑安装成本（含道路、绿化、管网）约2500-3500（一二线城市约3500元/平，三四线城市2500元/平，13000楼面地价应该是一二线城市），政府各类税费约占总货值的16%-18%约3200-3600元/平，按照3500元/平计算，最后一项是财务成本，根据融资成本不同，结果也不一样，普遍是总货值的2-5%，按照2.5%计算约是450元/平，综上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。

当然，静态测算不是很精准，只是作为初步筛选项目的需要，如果满足开发商公司的初步利润率要求，就再进行动态测算，动态测算是集合开发商投资、规划、财务、营销、成本采购所有部门进行详细的产品规划和财务测算，而且随着市场变化是不断动态调整的。

我是重庆的人，在重庆大多数地方是按照套内面积在销售，拿地的13000元一平方的价格是建筑面积，按照一般33层的高层计算，建筑成本在3000一个平方，园林成本400元一个平方，资金成本1500一个平方，后期的营销费用1%，开发商的红线利润13%，这些都还是开发商不挣钱的情况下的一个成本，最后成本价在20406一个平方，在重庆是按照套内面积销售，套内单价也就在25507一个平方，开发商的利润就按照15%来计算，实际销售套内单价30000左右

怎么跟你说呢这个得看销售情况，财务成本如果开发公司操盘快，6个月开盘，并且销售能回土地出让金，且有富足操作剩余楼盘施工，满足房管局的资金监管，13000的楼面价，财务成本粗略的计算800左右，再算建筑成本，建筑成本也没多少，多层建筑，土建成本也就1300到1500之间，算上水电，门窗，电梯，消防，景观，强电，供水，燃气，不可预见费之类的，包括销售代理，也就3500左右吧，你如果说什么品质好之类的话，算你4000成本，还有如果销售非常火爆，瞬间销售完毕的话，会结余很大一部分资金，这一部分资金相信没有开发公司会提前支付给总包单位，这也是开发公司的重要利润部分，可以继续拿地，也可以借出去收利息，总之成本不会超过18000，这算得很粗，这应该是一个细活，我认为这已经有利润在内，如果我操盘，在发改委允许的情况下，并且保证销售进度的情况下，我会按22000左右销售，如果上市大公司，快进快出的那种，也可以18000到19000即可销售。

Ⅳ 中国企业融资市场需要遵循的原则有哪些

一、收益与风险相匹配原则

企业融资的目的是将所融资金投人企业运营，最终获取经济效益，实现股东价值最大化。在每次融资之前，企业往往会预测本次融资能够给企业带来的最终收益，收益越大往往意味着企业利润越多，因此融资总收益最大似乎应该成为企业融资的一大原则。

然而，“天下没有免费的午餐”，实际上在融资取得收益的同时，企业也要承担相应的风险。对企业而言，尽管融资风险是不确定的，可一旦发生，企业就要承担百分之百的损失了。

中小企业的特点之一就是规模小，抗风险能力低，一旦风险演变为最终的损失，必然会给企业经营带来巨大的不利影响。因此中小企业在融资的时候千万不能只把目光集中于最后的总收益如何，还要考虑在既定的总收益下，企业要承担怎样的风险以及这些风险一旦演变成最终的损失，企业能否承受。即融资收益要和融资风险相匹配。

目前，我国中小企业在融资过程中主要会遇到以下几种风险，希望企业在融资决策过程中一定要将其考虑在内，进行综合分析。

(一)政策风险

一般而言，由于中小企业生产经营不稳定，宏观经济金融政策的变化，都有可能对中小企业的生产经营、市场环境和融资形势造成一定的影响。如果中小企业不能根据国家经济金融政策的变化做出敏锐的反应和及时的调整，将会给中小企业的融资带来一定的风险，进而影响到中小企业的发展。例如，国家产业政策限制的行业，企业就难以为继。又如，在货币政策紧缩时期，市场上资金的供应减少，受此影响，中小企业通过市场来筹集资金的风险增大。要么融通不到资金，要么融资成本提高、融资数量减少，这又进一步增大了中小企业的经营风险。

(二)利率风险

利率是资金的价格。在市场经济国家，利率是市场化的，利率的高低由市场资金的供给和需求来决定，市场利率的任何变化都会给资金的供需双方带来影响，我国的利率市场化改革已进行了多年，并取得了很大的成效。同业拆借等一部分市场的利率已经放开，贷款利率的浮动范围越来越大，国家利用利率杠杆来调节经济，商业银行也利用利率浮动权来调节经营，降低风险。当国家根据经济形势变化，需要调高利率时，企业特别是中小企业将面临融资方面的利率风险，融资成本将增加，融资将变得艰难。从近几年的利率市场化改革实践来看，商业银行对国有大企业贷款的利率上浮范围较小，而对中小企业的贷款利率上浮范围较大，这无疑增加了中小企业融资的成本。由于中小企业自身的特点，为了减少逆向选择和降低道德风险，商业银行要么直接提高对中小企业的贷款利率，要么提高其贷款的隐含价格 (如增加担保和抵押等)，要么设置更高的贷款条件，这又使得中小企业的资金成本进一步增加。可见，利率风险对中小企业的影响是直接的。

(三)经营风险

由于中小企业对外界经济环境的依存性较大，因而中小企业除对国家产业政策和金融政策有着较强的敏感性外，国家经济制度安排，宏观和微观经济环境的变化，行业竞争态势的加剧，都将增大中小企业的经营风险，最终影响到中小企业的经营和发展。那些经营不佳、销售渠道不畅、竞争实力不够或难以实行多元化经营来分散风险的中小企业往往首先受到市场的冲击。而经营风险的增大又使中小企业的经营稳定性遭到破坏，进而更难满足市场融资的条件，融资更加困难。

(四)管理风险

主要表现在，中小企业的管理观念落后，内部管理基础工作缺乏和管理环节薄弱，人员素质不高，对市场的潜在需求研究不够，产品研发的技术力量有限，对市场的变化趋势没有预见性等。由于管理上的种种缺陷，致使中小企业的后劲不足。高开业率和高倒闭率是中小企业的主要特点，从而使得商业性金融机构的介入非常谨慎。在我国，中小企业5年淘汰率近70%，30%左右的中小企业处于亏损状态，仅有三成左右具有成长潜能，七成左右发展能力很弱，能够生存10年以上的中小企业仅占1%。因此，中小企业无论是进行直接融资，还是间接融资，都会面临诸多融资障碍，融资风险往往很大。

(五)诚信风险

中小企业信用不足是一个普遍现象。有的中小企业会计信息不真实、资本空壳、核算混乱，有的中小企业抽逃资金、拖欠账款、恶意偷税、产品低劣，这在一定程度上都影响了中小企业的形象。如在深圳证券交易所中小企业板上市的江苏琼花涉嫌虚假记载和重大遗漏成了众矢之的，华兰生物未上市先预警，伟星股份有重大信息披露被遗漏，新和成涉嫌违规、造假等。相对于大企业的信息公开化和低成本信息的可得性，中小企业的信息基本上是内部化的、不透明的，银行等金融机构和其他投资者很难通过一般渠道获得。因此，银行要向中小企业提供贷款，投资人要向中小企业进行投资就不得不加大人力资源的投入，以提高信息的收集和分析质量。这一方面加大了银行或投资人的贷款和投资成本，另一方面也给中小企业的融资带来困难，能否融通到资金，能融通到多少资金，

增加了中小企业的融资不确定性。

(六)评级风险

企业信用等级的高低，直接影响企业的直接融资和间接融资的融资资格、融资规模和融资成本。在我国，中小企业在信用评级方面明显处于劣势。因为我国目前还没有一套专门针对中小企业的信用评级体系和信用评级机构。现有的对中小企业的评级只是债权人自己建立的评级方法和评级指标，它的针对性、权威性和普遍适用性并不是很强，因而对中小企业的评级结果往往是偏低的，这使得中小企业在融资的过程中处于一种不利的地位。此外，由于中小企业经营规模小，财务实力弱，负担不起国内外权威评级机构的费用，要么因信用级别低失去融资资格，要么需加大融资成本。

怎样才能使融资收益与融资风险相匹配呢?这是个非常复杂的问题，需要用到大量的数学模型才能解释清楚，而这又远远超出了本书的研究范围，在此，作者只用一段通俗的语言加以阐述：首先测算融资的最终收益有多大，然后列举出企业可能支出的融资成本以及可能遇到的风险因素，并用经验预测这些风险一旦转变为损失，损失到底有多大。如果融资的最终收益大于这些损失，并且这样的损失企业能够承受，那么企业的融资行为就是可行的，也就基本达到了融资收益与融资风险相匹配。当然，风险的接受程度因企业而异，并没有确定的量上的规定，风险和收益怎样才算匹配还需管理者自己做出判断。

二、融资规模量力而行原则

确定企业的融资规模，在中小企业融资过程中也非常重要。筹资过多，可能造成资金闲置浪费，增加融资成本，或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而如果企业筹资不足，又会影响企业投融资计划及其他业务的正常开展。因此，企业在进行融资决策之初，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资规模。

融资规模的确定一般要考虑以下两个因素：

(一)资金形式

一般来讲，企业的资金形式主要包括固定资金、流动资金和发展资金。

固定资金是企业用来购买办公设备、生产设备和交通工具等固定资产的资金，这些资产的购买是企业长期发展所必需的，但是这些生产必需设备和场所的购买一般会涉及较大资金需求，而且期限较长。中小企业由于财力薄弱应尽可能减少这方面的投资，通过一些成本较少，占用资金量小的方式来满足生产需要。

流动资金是用来支持企业在短期内正常运营所需的资金，因此也称营运资金，比如办公费、职员工资、差旅费等。结算方式和季节对流动资金的影响较大，为此中小企业管理人员一定要精打细算，尽可能使流动资金的占用做到最少。由于中小企业本身经营规模并不大，因此对流动资金的需求可以通过自有资金和贷款的方式解决。

发展资金是企业在发展过程中用来进行技术开发、产品研发、市场开拓的资金。这部分的资金需求量很大，仅仅依靠中小企业自身的力量是不够的，因此对于这部分资金可以采取增资扩股、银行贷款的方式解决。

(二)资金的需求期限

不同的企业、同一个企业不同的业务过程对资金需求期限的要求也是不同的，比如，高科技企业由于新产品从推出到被社会所接受需要较长的过程，对资金期限一般要求较长，因此对资金的需求规模也大，而传统企业由于产品成熟，只要质量和市场开拓良好，一般情况下资金回收也快，这样实际上对资金的需求量也较少。

中小企业在确定融资规模时一定要仔细分析本企业的资金需求形式和需求期限，做出合理的安排，尽可能压缩融资的规模，原则是：够用就好。

在实际操作中，企业确定筹资规模一般可使用经验法和财务分析法。经验法是指企业在确定融资规模时，首先要根据企业内部融资与外部融资的不同性质，优先考虑企业自有资金，然后再考虑外部融资。二者之间的差额即为应从外部融资的数额。此外，企业融资数额的多少，通常要考虑企业自身规模的大小、实力的强弱，以及企业处于哪一个发展阶段，再结合不同融资方式的特点，来选择适合本企业发展的融资方式。比如，对于不同规模的企业要进行融资，一般来说，已获得较大发展、具有相当规模和实力的股份制企业，可考虑在证券市场发行股票融资;属于高科技行业的中小企业可考虑到创业板市场发行股票融资;一些不符合上市条件的企业则可考虑银行贷款融资。再如，对初创期的小企业，可选择银行融资;如果是高科技型的小企业，可考虑风险投资基金融资;如果企业已发展到相当规模时，可发行债券融资，也可考虑通过并购重组进行企业战略融资。

财务分析法是指通过对企业财务报表的分析，判断企业的财务状况与经营管理状况，从而确定合理的筹资规模。由于这种方法比较复杂，需要有较高的分析技能，因而一般在筹资决策过程中存在许多不确定性因素的情况下运用。使用该种方法确定筹资规模，一般要求企业公开财务报表，以便资金供应者能根据报表确定提供给企业的资金额，而企业本身也必须通过报表分析确定可以筹集到多少自有资金。

三、控制融资成本最低原则

提起融资成本这个概念就不得不提起资本成本这个概念，这两个概念也是比较容易被混淆的两个概念。

资本成本的经济学含义是指投入某一项目的资金的机会成本。这部分资金可能来源于企业内部，也可能是向外部投资者筹集的。但是无论企业的资金来源于何处，企业都要为资金的使用付出代价，这种代价不是企业实际付出的代价，而是预期应付出的代价，是投入资金的投资者希望从该项目中获得的期望报酬率。

而融资成本则是指企业实际承担的融资代价(或费用)，具体包括两部分：融资费用和使用费用。融资费用是企业在资金筹集过程中发生的各种费用，如向中介机构支付中介费;使用费用是指企业因使用资金而向其提供者支付的报酬，如股票融资向股东支付的股息、红利，发行债券和借款向债权人支付的利息。企业资金的来源渠道不同，则融资成本的构成不同。从一般意义上讲，由于中小企业自身硬件和软件(专业的统计软件和专业财务人员)的缺乏，他们往往更关注融资成本这个比资本成本更具可操作性的指标。

企业融资成本是决定企业融资效率的决定性因素，对于中小企业选择哪种融资方式有着重要意义。由于融资成本的计算要涉及很多种因素，具体运用时有一定的难度。一般情况下，按照融资来源划分的各种主要融资方式的融资成本高低的排列顺序依次为：财政融资、商业融资、内部融资、银行融资、债券融资、股票融资。

这仅是不同融资方式融资成本高低的大致顺序，具体分析时还要根据具体情况而定。比如，财政融资中的财政拨款不仅没有成本，而且有净收益，而政策性银行低息贷款则要有较少的利息成本。对于商业融资，如果企业在现金折扣期内使用商业信用，则没有资金成本;如果放弃现金折扣，那么资金成本就会很高。再如，对股票融资来说，其中发行普通股与发行优先股的融资成本也不同。

四、遵循资本结构合理原则

资本结构是指企业各种资本来源的构成及比例关系，其中债权资本和权益资本的构成比例在企业资本结构的决策中居于核心地位。企业融资时，资本结构决策应体现理财的终极目标，即追求企业价值最大化。在假定企业持续经营的情况下，企业价值可根据未来若干期限预期收益的现值来确定。虽然企业预期收益受多种因素制约，折现率也会因企业所承受的各种风险水平不同而变化，但从筹资环节看，如果资本结构安排合理，不仅能直接提高筹资效益，而且对折现率的高低也起一定的调节作用，因为折现率是在充分考虑企业加权资本成本和筹资风险水平的基础上确定的。

最优资本结构是指能使企业资本成本最低且企业价值最大，并能最大限度地调动各利益相关者积极性的资本结构，企业价值最大化要求降低资本成本，但这并不意味着要强求低成本，而不顾筹资风险的增大，因为这同样不利于企业价值的提高。

企业取得最佳资本结构的最终目的是为了提高资本运营效果，而衡量企业资本结构是否达到最佳的主要标准应该是企业资本的总成本是否最小、企业价值是否最大。加权平均资本成本最低时的资本结构与企业价值最大时的资本结构应该是一致的。一般而言，收益与风险共存，收益越大往往意味着风险也越大。而风险的增加将会直接威胁企业的生存。因此，企业必须在考虑收益的同时考虑风险。企业的价值只有在收益和风险达到均衡时才能达到最大。企业的资本总成本和企业价值的确定都直接与现金流量、风险等因素相关联，因而两者应同时成为衡量最佳资本结构的标准。

Ⅳ 政府背景的企业,为何还要做abs融资成本那么高,有必要吗

政府背景企业为何选择ABS融资？这是一个重要的问题，需要从政府财政的约束出发来理解。

政府财政资金虽多，却往往受限于专款专用的预算规定，难以随意用于大型项目。地方政府在财政上承受着国家“控制债务水平”的严格限制，这使得地方政府在寻求资金支持时面临多重难题。

以城市轨道公司为例，这类企业通常由地方政府控股，资金主要来源于政府拨款和企业收益。即便如此，修地铁这类大型基础设施项目所需资金仍然庞大，往往远超企业可用资金。在当前的市场环境下，依靠政府直接贷款几乎不可能。

为解决资金问题，政府背景企业选择了ABS（资产支持证券）融资这一创新方式。ABS融资允许企业将特定资产的未来现金流证券化，通过向市场发行债券筹集资金。这种模式不仅能够为项目提供大量资金支持，同时还能降低融资成本，提高资金使用效率。

ABS融资的优势在于，它允许企业将非传统融资途径的资产转化为可交易的证券，从而吸引更广泛的投资群体。这种金融工具为地方政府和政府背景企业提供了新的融资渠道，使基础设施建设等重大项目得以顺利推进。

综上所述，政府背景企业选择ABS融资的原因在于其能够在财政约束下，通过资产证券化的方式获取所需资金。这种融资方式不仅有助于解决大型基础设施项目的资金缺口，还能促进经济的可持续发展，实现政府、企业和民众的共赢。

Ⅵ 政府融资平台可以作为信贷主体吗

2012年底，国家有关部委连续发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发[2012]162号）和《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463号），进一步明确了有关政策和具体要求，有利于规范地方政府融资行为，促进地方政府融资平台合规经营及银行贷款风险防控。新规规定：一是不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司及地方政府将土地注入融资平台公司，必须经过法定的出让或划拨程序，有效规范了地方政府对地方政府融资平台公司的注资行为，有助于真实反映和提升地方政府融资平台公司的资产实力和担保能力。二是地方各级政府不得授权融资平台公司承担土地储备职能，各级土地储备机构成为土地储备唯一合规主体，强化了土地储备行为的统一管理，有效防控了同一地域多方办理土地储备的风险。

从影响方面看，一是地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序规定，必然要提高政府注入土地的难度、注入成本，进而使得融资平台公司现金流覆盖的难度剧增。二是对地方政府融资平台公司承贷、项目土地出让收入返还为还款来源的项目，形成了准入禁止。今后注入土地的转让收入作为还款来源的项目，必须要考虑土地取得的合规性、土地转让限制条件、土地增值税上缴等因素，除了取得的成本增加外，由一级市场变为二级、三级市场，市场风险把控的难度更大。三是注入土地为抵押品的，确定土地抵押担保值时必须要考虑补交土地出让收入的因素，无疑将会增大地方政府融资平台公司自身提高抵押品的难度，同时也会增加相应的融资成本。如何处理好新规贯彻执行与信贷风险防控，笔者认为应密切关注政府融资6个方面的问题。

一、承贷主体问题

依据162号文件土地储备贷款借款人须纳入国土部门的土地储备机构名录；借款人新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的储备土地），原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内；省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡。据了解，2012年底前国土部已下发第一批名录，重庆市共4家，很多区县未列其中。建议政府迅速重新组建该县土地储备中心“进圈入围”。同时新增土地储备规模控制和年度融资规模控制卡的相关具体制度正在制定中，建议区县政府不等不靠，及时启动相关项目论证并确定主办银行先行开展评估以抢占先机。鉴于463号文件对地方政府投融资公司承贷项目建设内容中不得包含土地储备建设内容（即征地拆迁补偿、土地报批等与土地收储相关投资），项目还款来源不得为土地出让收入返还的两个限制条件，其过去“包罗万象”的职能及还款来源渠道不复存在。建议政府尽快调整思路，将融资平台公司由“全能型”向“术业有专攻型”转变，以农民集中住房（公共租赁住房）建设、农村土地整治（主要为储备土地的配套基础设施建设项目）及将地方政府的逐年回购资金作为还款来源符合法律或国务院规定的公路项目为重点授权1-2家融资平台公司实施，突出重点，确保影响全局的重大项目的平稳有序推进。

二、对融资平台公司注资行为管理问题

新规之前，存有将政府办公楼等及未按法定的出让或划拨程序的土地注入融资平台公司以壮大“资产实力”及未缴土地款等问题。以某政府融资平台公司为例，某年某月末总资产175207万元，其中：货币资金307万元，应收账款128万元，其他应收款5937万元，存货139650万元，系国资划拨作为出资和资本公积的土地500余亩，固定资产29185万元，总负债4760万元。按表面资产负债率仅为2.7%，但若剔除未缴任何费用注入的土地500余亩价值139650万元及固定资产中的行政审批大楼等23幢政府办公楼价值29165万元外，实际资产仅为6392万元，资产负债率高达74.5%，明显不符合银行贷款条件。建议政府对政府融资平台公司资产进行全面清理规范并整合，本着合法合规、合情合理、实事求是、不打擦边球等原则，真正做大盘强1-2家政府融资平台公司。

三、区域准入控制问题

根据银监会和相关银行的要求，实行“三率一额度”区域准入控制，但在实际工作中，存在理解不同计算结果不一致等问题，具体表现为：在计算政府负债时，有的以财政表列负债数据（存在政府融资平台公司贷款未纳入或部分纳入），有的又将财政报表未列入负债的政府融资平台公司贷款全额或部分纳入政府负债等，导致各类监管部门的质疑。建议各级政府，特别是财政部门及各家金融机构建立起统一的计算标准并由上一级定期公布制度，即财政部与各家银行联合公布各省的“三率一额度”；省分行或直辖市分行联合财政部门公布各区县的“三率一额度”，防止人为操作或信息不对称而将应进入负债的不列入，导致过度授信。

四、分年还款计划落实的问题

以某县为例，据统计，以2012年为基点，未来3年需偿还银行贷款本金（含信托）分别为91464万元、126676万元、109580万元，尚未考虑利息及新增债务支付。按本级财政收入15%的速度增长，未来3年需偿还债务分别占本级财政收入的31.8%、38.3%和28.8%。即该县要将1/3的本级财政收入用于偿还银行贷款，偿债压力较大。建议政银企三方，提前一个年度对下一年应偿还的债务做到统筹安排，在政府的主持下，签订《四方协议》（政府、财政、银行、企业），落实还款来源，明确时间和金额，共同履行各自职责，确保贷款本息按期收回。

五、自身造血功能不足的问题

仍以某县为例，2012年全口径财政收入61.8亿元，上级转移支付收入就占近60%，税收收入6.4亿元仅占财政支出53.9亿元的1.2%，当地对上级补助收入依赖较重，自身造血功能不足，本级政府性基金收入（主要是土地出让收入）占本级财政收入的53.2%，说明“土地财政”的基本面未得以根本改变。而上级转移支付收入多以“专款专用，不被挪用”为前提，县级调控余地较小，无法与政府融资平台公司受政府委托作为承贷主体实施的相关项目有效对接、直补到位，不仅使政府减少了组织归还银行本息的固定来源渠道，一定程度上也造成资金闲置。建议上级政府按专项资金与专项项目相衔接，适度赋予区县政府的调节余地，允许捆绑综合运用，既可用作项目资本金，也可作为归还贷款本息使用。同时，土地资源终究是有限的，努力增强自身造血功能，全力提高税收收入比重才是根本出路。

六、土地收入实现问题

新规出台之前，因各家银行大多项目均是以土地出让收入返还为还本付息来源。新规出台之后，以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。这样至少带来两个问题：一是原以土地出让收入返还为项目还本付息来源如何处理；二是经过法定的出让或划拨程序注入的土地在未来转（出）让时市场因素（由原来的一级变为二级市场）影响现金流计算的难度相对增大，银行将更加严格和审慎。同时，目前财政采取收支两条线管理，储备土地拟出让时一般由政府社会公共资源交易平台进行而非政府规范性融资平台公司所能掌控，出让金缴纳进入社会公共资源交易平台指定账户进入国库后再予以返还。可能出现三种情况：一是因信息不对称，土地何时出让、是否出让、出让金额银行难以及时掌握；二是土地出让收入返还不及时或被挪作他用，银行完全处于被动境地；三是土地不能按原计划实现出（转）让，影响第一还款来源的有效性。

对此，笔者建议。一是实行“新老划断”，对原政府融资平台公司以土地出让收入返还为还本付息来源项目及授予政府融资平台公司土地储备职能由政府出面对相关银行予以明确。原公司具备土地储备职能，其储备的土地仍然合法有效；原项目融资还款来源为公司项目土地整治后（配套）可供出让的亩土地出让收入返还，将全额归集到公司在你行开立的结算账户上，若出让计划未实现，政府将筹措其他资金用于偿还你行本项目贷款本息仍然执行。同时，按照“盯住土地，卖地还款”的要求，政府、财政、银行、企业四方要对其土地出让收入返还方式、土地出让收入返还时限、金额等进行明确，防止不及时返还土地出让收入给企业或挪作他用而造成银行贷款本息不能按时收回。二是面对新规的推行，既不能“视而不见”，违规操作，也不能“畏手畏脚”，一变卡死，要本着“务实、规范、有为、有效”的原则，在政策范围内，采取地方政府融资平台公司和专业土地储备机构的1+1合作模式，筹集更多的建设资金，实现政府资源和信贷资源的有机结合，良性互动，促进当地经济社会的又好又快发展。

Ⅶ 为什么政府平台公司融资成本较高

地方政府举债的目的主要是为建设地方公共基础设施项目，比如建设新城、新区，建设历时长、前期投资大、回本周期更是长久；往往需要组合使用银行贷款、信托、资管、定融计划进行融资，因此造成融资成本较高的结果。