⑴ 房地产开发直接成本包含哪些间接成本包含哪些
一、房地产开发直接成本：
（一）土地取得成本
土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。
1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。
2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
（二）前期工程费
前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。
1、勘察设计费
包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。
2、报批报建增容费
报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。
3、“三通一平”费：
三通一平费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
4、临时设施费
临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
（三）建安工程费
建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
1、建筑工程费
建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
2、安装工程费
安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内设备及其安装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等。
（四）基础设施费
基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费、园林环境工程费、环境卫生费。
1、室外给排水系统费
室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。
2、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。
3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站
4、室外电气及高低压设备费
高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。
5、室外智能化系统费
停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。
6、园林环境工程费
园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
（五）配套设施费
公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。
配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。
二、房地产开发企业的间接成本：
1、工程管理费
主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；工程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设主管部门的安监费；工程保险费。
2、营销设施建造费
广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他。
3、物业管理完善费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
⑵ 实施行政许可应当遵循什么原则
一、以申请人提出申请为前提的原则《行政许可法》第二条规定:"本法所称行政许可,是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请,经依法审查,准予其从事特定活动的行为。"根据法律的这一规定,我们可以看出,行政许可是行政主体应行政许可相对方的申请,通过颁发许可证、执照等形式,依法赋予行政许可相对方从事某种活动的法律资格或实施某种活动的法律权利的行政行为。虽然行政许可是行政许可机关对公民、法人或者其他组织行为事先控制的一种手段,但是,它不同于行政主体依职权主动赋予相对方某种权利和免除某种义务的行为,行政许可是一种依申请的具体行政行为。如果没有行政许可申请人的申请,行政许可机关就不能主动予以许可。所以,行政许可机关实施行政许可行为,必须遵循以申请人提出申请为前提的原则。
二、许可法定的原则
《行政许可法》第四条规定:"设定行政许可,应当依照法定权限、范围、条件和程序。"根据法律的这一规定,我们可以看出,行政许可的法定原则就是指设定行政许的机关、权限、设定行政许可的范围,实施行政许可的机关、权限、实施的范围、条件、标准、程序及其法律后果等都必须依据法律、符合法律规定,不能与法律相抵触。人们都说,《行政许可法》颁布实施后就会告别"行政审批时代",这是人们对我国行政审批制度改革以前行政管理过度依赖审批手续的形象说法。也的确如此,有管理的地方就有行政审批,可以说,谁都在设定行政审批,县一级在设定,乡(镇)一级也在设定,从而导致审批项目过多过滥,审批程序冗长复杂。这次新制定的《行政许可法》规定,只有法律、法规及省、自治区、直辖市人民政府的规章可以设定行政许可,其他规范性文件不得设定行政许可。这就将行政许可的设定权严格限制在法律、法规和地方政府规章之上,剥夺了部门规章和其他行政规范性文件的设定权。同时,在依法设定行政许可的基础上,实施行政许可的过程也必须遵循法定的原则。比如,实施的主体要合法、依据要合法、程序要合法,总之,必须依据法律的规定实施。
三、公开、公平、公正的原则
《行政许可法》第五条规定:"设定行政许可,应当遵循公开、公平、公正的原则。有关行政许可的规定应当公布;未经公布的,不得作为行政许可的依据。行政许可的实施和结果,除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私之外,应当公开。符合法定条件、标准的,申请人有依据取得行政许可的平等权利,行政机关不得歧视。"这一原则是行政许可法规定的一项重要原则。根据法律的这一规定,所谓公开原则,是指行政机关在行政许可中作出影响公民权益的行为时,必须让利害关系人了解行政行为的依据、过程、结果的一项制度。除了依照法律规定不得公开的之外,其他所有行政行为都必须公开。所谓公平原则,是指行政机关实施行政许可行为应当平等对待当事人,禁止对申请人和利害关系的歧途和偏见。所谓公正原则,这其中包含两种含义:一是实体上的公正;二是程序上的公正。具体说,也就是适用法律依据正确,允许相对方参与。过去,我国在行政许可领域,正是由于缺乏这样一种机制,导致了许多腐败和滥用权力案件的发生,特别是在土地等有限资源的开发和利用许可和垄断企业的市场准入许可方面存在的问题更加突出,这一教训是非常深刻的。所以,在行政许可实施过程中,我们必须依据法律的规定,遵循公开、公平、公正的原则。
四、便民、高效的原则
《行政许可法》第六条规定:"实施行政许可,应当遵循便民的原则,提高办事效率,提供优质服务。"法律的这一规定,是法律明确规定的重要原则之一。所谓便民,就是要求行政许可机关在办理行政许可事项时手续要简化、方便、快捷,别让老百姓为一点儿事,跑断了腿、磨破了嘴。所谓高效,就是要求行政许可机关按照法定程序,在规定的时限内及时办理行政许可事项,不得无故拖延,而且必须以较小的行政许可成本,即用最短的时间、最少的人力、财力和物力,来实现既定的行政管理目标,使社会效益最大化。可是现实中的行政许可程序冗长烦琐,行政许可机关办事人员态度生硬,办事拖拉几乎成了行政许可的通病。由于种种问题的存在,从而导致使老百姓办事有盖不完的章,走不完的程序。为了解决老百姓办事难和行政机关办事效率低的问题,行政许可法对便民、高效提出明确的规定,这是非常正确的。同时,行政许可法还创设了若干便民服务和高效运作的制度。比如相对集中许可权、"一个窗口对外"、"一站式服务"、"一次性告知受理条件"、"网上许可"、"许可听证"、"收费法定"等制度。并将行政许可的最长时间规定为30天和60天。所以,作为行政许可机关及其工作人员在行政许可的实施过程中必须遵循便民、高效的原则和有关便民、高效运作的具体制度。
五、信赖保护的原则
《行政许可法》第八条第一款规定:"公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护,行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。"法律的这一规定是关于信赖保护原则的规定。所谓信赖保护原则,就是公民、法人或者其他组织因信赖行政机关作出的行政决定而从事的活动,要受到法律的保护。就行政许可而言,依法取得的行政许可受法律保护,没有违法行为,行政机关不得撤销。而要遵循这一原则,这就要求行政许可机关要诚实信用,说出的话要算数,不得随意改变。这也是平衡行政权力的一项重要原则。当然,遵循信赖保护原则,要求行政许可机关与相对人双方要相互信任,不仅政府要讲信用,而且公民、法人或者其他组织在与政府打交道的过程中也要讲信用。政府不能以政策变化,工作失误或经验不足为借口,随意收回或变更撤销已经作出的行政许可。同时,也要求许可申请人也不能利用欺诈、胁迫或行贿等手段骗取行政许可或某种利益。就行政许可机关来说,过去有一些行政许可机关由于不讲信用,有时虽有郑重的承诺,可事后很快就改变了,从而使严肃的法律成了笑话。所以,在行政许可实施过程中必须遵循信赖保护的原则。
六、权利和法律救济的原则
《行政许可法》第七条规定:"公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可享有陈述权、申辩权;有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼;其合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的,有权依法要求赔偿。"法律的这一规定是关于公民、法人或者其他组织权利和法律救济的原则规定。陈述是指许可申请人为自己的行为进行客观的说明和介绍的一种行为。申辩是指许可申请人为自己的行为申述理由和辩解的一种行为。陈述和申辩的目的在于改变行政许可机关对自己行为的了解和将要形成的许可决定。这是许可申请人在行政许可中享有的两项权利。行政复议是指行政许可机关依当事人的申请,对已经作出的行政决定进行重新审查的法律制度。行政诉讼是指当事人对行政许可机关的行政决定不服,向人民法院提起行政诉讼,请求司法保护的一种法律制度。行政复议和行政诉讼这是行政许可当事人在接到行政许可机关作出的行政许可决定之后,依法享有的两项权利。行政赔偿是指行政许可决定作出之后,经审查裁定行政许可决定错误并对当事人或者其他利害关系人造成损害的,受害人有要求行政赔偿的一种权利。为使行政许可在程序上维护当事人的合法权益,保障当事人的合法权益不受损害。法律规定了当事人在行政许可实施过程中具有五种权利,这是维护许可申请人合法权益的一项重要举措。行政机关依法进行管理,比如,对不具备行政许可条件的公民、法人或者其他组织提出的许可申请依法不予批准,这是行政机关的职权,相对应的公民、法人或者其他组织也有权利对行政机关的决定不服,享有法律赋予的救济权利。所以,行政许可机关在实施行政许可过程中就要遵循权利和法律救济的原则,确保相对人的合法权益得到充分的保护。
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⑶ 房地产企业前期费用计入什么科目
一般情况下，房地产企业的前期费用，计入“开发成本-前期工程费”科目。
前期工程费主要包括：
1、“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等，这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
2、项目的规划、设计、可行性研究所需费用，一般可以按项目总投资额的一定百分比估算，通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
温馨提示：以上信息仅供参考。
应答时间：2021-05-17，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。
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