㈠ 税法规定旧改回迁房如何计价入账
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 有关企业所得税方面:依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定,房地产开发企业必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分所开发产品的成本核算对象,按规定分别归集各个成本核算对象所发生的开发成本和费用,不得将属于某一成本核算的成本费用在各个成本核算对象之间进行分配。据此,你单位应按政府规划许可和土地使用情况合理划分该开发项目的成本核算对象,对各个成本核算对象的成本费用分别进行归集,不得将属于某一成本核算对象的动迁成本分配到其他成本核算对象。
㈡ 回迁房项目的会计和税务处理
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致,而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认。
房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。
产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。