1. 清算后的土增税怎么缴纳
参考《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(2016年第7号公告)第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产,纳税人清算后转让的,按以下规定办理:
(一)清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报(含零申报)。
(二)清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。
(三)清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。
清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积
上述公式中,“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。
(四)清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。
(五)清算后再转让的房地产,按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅,免征土地增值税;增值率超过20%的,应征收土地增值税。
(六)纳税人清算后再转让房地产的,对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的,纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天;对于采取预收款方式的,纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(七)清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的,按清算时核定征收率计征税款。
2. 成本可以税前扣除吗
扣除项目的范围
企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。在实际中，计算应纳税所得额时还应注意三方面的内容：①企业发生的支出就当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。②企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。③除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。
1．成本。是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出，以及其他耗费，即企业销售商品(产品、材料、下脚料、废料、废旧物资等)、提供劳务、转让固定资产、无形资产(包括技术转让)的成本。
企业必须将经营活动中发生的成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本是指可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等。间接成本是指多个部门为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一种投入可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。
直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中。间接成本必须根据与成本计算对象之间的因果关系、成本计算对象的产量等，以合理的方法分配计入有关成本计算对象中。
2．费用。是指企业每一个纳税年度为生产、经营商品和提供劳务等所发生的销售(经营)费用、管理费用和财务费用。已计入成本的有关费用除外。
销售费用是指应由企业负担的为销售商品而发生的费用，包括广告费、运输费、装卸费、包装费、展览费、保险费、销售佣金(能直接认定的进口佣金调整商品进价成本)、代销手续费、经营性租赁费及销售部门发生的差旅费、工资、福利费等费用。
管理费用是指企业的行政管理部门为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。
财务费用是指企业筹集经营性资金而发生的费用，包括利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及其他非资本化支出。
3．税金。是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的企业缴纳的各项税金及其附加，即企业按规定缴纳的消费税、营业税、城市维护建设税、关税、资源税、土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、印花税、教育费附加等产品销售税金及附加。这些已纳税金准予税前扣除。准许扣除的税金有两种方式：一是在发生当期扣除；二是在发生当期计入相关资产的成本，在以后各期分摊扣除。
4．损失。是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。
企业发生的损失减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。
企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。
5．扣除的其他支出。是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。
扣除项目的标准
在计算应纳税所得额时，下列项目可按照实际发生额或规定的标准扣除。
1．工资、薪金支出
企业发生的合理的工资、薪金支出准予据实扣除。工资、薪金支出是企业每一纳税年度支付给在本企业任职或与其有雇佣关系的员工的所有现金或非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出。
2．职工福利费、工会经费、职工教育经费。
企业发生的职工福利费、工会经费、职工教育经费按标准扣除，未超过标准的按实际数扣除，超过标准的只能按标准扣除。
（1）企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分准予扣除。
（2）企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除。
（3）除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分准予扣除，超过部分准予结转以后纳税年度扣除。
3．社会保险费。
（1）企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的“五险一金”，即基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。
（2）企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和符合国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的商业保险费准予扣除。
（3）企业参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。
4．利息费用。
企业在生产、经营活动中发生的利息费用，按下列规定扣除。
(1)非金融企业向金融机构借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发生债券的利息支出可据实扣除。
（2）非金融企业向非金融机构借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可据实扣除，超过部分不许扣除。
其中，所称金融机构，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行以及其他综合性银行；还包括全国性保险企业、区域性保险企业、股份制保险企业、中外合资保险企业以及其他专业性保险企业；城市、农村信用社、各类财务公司，以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。非金融机构，是指除上述金融机构以外的所有企业、事业单位以及社会团体等企业或组织。
5．借款费用。
（1）企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。
（2）企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生的借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应予以资本化，作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的借款利息，可在发生当期扣除。
6．汇兑损失。
企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分外，准予扣除。
7．业务招待费
企业发生的与其生产、经营业务有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
8．广告费和业务宣传费。
企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予结转以后纳税年度扣除。
企业申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。企业申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：广告是通过工商部门批准的专门机构制作的；已实际支付费用，并已取得相应发票；通过一定的媒体传播。
9．环境保护专项资金。
企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，准予扣除。上述专项资金提取后改变用途的，不得扣除。
10．保险费。
企业参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。
11．租赁费
企业根据生产经营需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
(1)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。经营性租赁是指所有权不转移的租赁。
(2)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。融资租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。
12．劳动保护费。
企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。
13．公益性捐赠支出。
公益性捐赠，是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》内定的公益事业的捐赠。
企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。
公益性社会团体，是指同时符合下列条件的基金会、慈善组织等社会团体：
（1）依法登记，具有法人资格。
（2）以发展公益事业为宗旨，且不以营利为目的。
（3）全部资产及其增值为该法人所有。
（4）收益和劳动结余主要用于符合该法人设立目的的事业。
（5）终止后的剩余财产不归属任何个人或者营利组织。
（6）不经营与其设立目的无关的业务。
（7）有健全的财务会计制度。
（8）捐赠者不以任何形式参与社会团体财产的分配。
（9）国务院财政、税务主管部门会同国务院民政部门等登记管理部门规定的其他条件。
14．有关资产的费用。
企业转让各类固定资产发生的费用，允许扣除。企业按规定计算的固定资产折旧费、无形资产和递延资产的摊销费，准予扣除。
15．总机构分摊的费用。
非居民企业在中国境内设立的机构、场所，就其中国境外总机构发生的与该机构、场所生产经营有关的费用，能够提供总机构出具的费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，并合理分摊的，准予扣除。
16．资产损失。
企业当期发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损净损失，由其提供清查盘存资料经主管理税务机关审核后，准予扣除；企业因存货盘亏、毁损、报废等原因不得从销项税金中抵扣的进项税金，应视同企业财产损失，准予与存货损失一起在所得税前按规定扣除。
17．依照有关法律、行政法规和国家有关税法规定准予扣除的其他项目。如会员费、合理的会议费、差旅费、违约金、诉讼费等。
四、不得扣除的项目
在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
1．向投资者支付的股息、红利等权益性制冷收益款项。
2．企业所得税税款。
3．税收滞纳金，是指纳税人违反税收法规，被税务机关处以的滞纳金。
4．罚金、罚款和被没收财物的损失，是指纳税人违反国家有关法律、法规规定，被有关部门处以的罚款，以及被司法机关处以的罚金和被没收财物。
5．超过规定标准的捐赠支出。
6．赞助支出，是指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出。
7．未经核定的准备金支出，是指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出。
8．企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。
9．与取得收入无关的其他支出。
五、亏损弥补
亏损是指企业依照企业所得税法和暂行条例的规定，将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小于零的数额。税法规定，企业某一纳税年度发生的亏损可以用下一年度的所得弥补，下一年度的所得不足以弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。而且，企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。
第五节 资产的税务处理
资产是由于资本投资而形成的财产，对于资本性支出以及无形资产受让、开办、开发费用，不允许作为成本、费用从纳税人的收入总额中做一次性扣除，只能采取分次计提折旧或分次返销的方式予以扣除。即纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用、无形资产和长期待摊费用的摊销费用可以扣除。税法规定，纳入税务处理范围的资产形式主要有固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，均以历史成本为计税基础。历史成本是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。
一、固定资产的税务处理
固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用期限超过l2个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具，以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
(一)固定资产计税基础
1．外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。
2．自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。
3．融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。
4．盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础。
5．通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关剩为计税基础。
6．改建的固定资产，除已足额提取折旧的固定资产和租入的固定资产以外的其他固定资产，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。
(二)固定资产折旧的范围
在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除：
1．房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产。
2．以经营租赁方式租入的固定资产。
3．以融资租赁方式租出的固定资产。
4．已提足折旧继续使用的固定资产。
5．与经营活动无关的固定资产。
6．单独估价作为固定资产入账的土地。
7．其他不得计提折旧扣除的固定资产。
（三）固定资产折旧的计提方法
1．企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计提折旧；停止使用的固定资产，应当从停止使用月份的次月起停止计提折旧。
2．企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。
3．固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。
（四）固定资产折旧的计提年限
除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：
1．房屋、建筑物，为20年。
2．飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年。
3．与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年。
4．飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年。
5．电子设备，为3年。
从事开采石油、天然气等矿产资源的企业，在开始商业性生产前发生的费用和有关固定资产的折耗、折旧方法，由国务院财政、税务主管部门另行规定。
二、生物资产的税务处理
生物资产是指有生命的动物和植物。生物资产分为消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产。消耗性生物资产，是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中的农田作物、蔬菜、用材林以及存栏待售的牲畜等。生产性生物资产，是指为产出农产品、提供劳务或出租等目的而持有的生物资产，包括经济林、薪炭林、产畜和役畜等。公益性生物资产，是指以防护、环境保护为主要目的的生物资产，包括防风固沙林、水土保持林和水源涵养林等。
（一）生物资产的计税基础
生产性生物资产按照以下方法确定计税基础：
1．外购的生产性生物资产，以购买价款和支付的相关税费为计税基础。
2．通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的生产性生物资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
（二）生物资产的折旧方法和折旧年限
生产性生物资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。企业应当自生产性生物资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的生产性生物资产应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。
企业应当根据生产性生物资产的性质和使用情况，合理确定生产性生物资产的预计净残值。生产性生物资产的预计净残值一经确定，不得变更。
生产性生物资产计算折旧的最低年限如下：
1．林木类生产性生物资产，为10年。
2．畜类生产性生物资产，为3年。
三、无形资产的税务处理
无形资产是指企业长期使用、但没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、着作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。
(一)无形资产的计税基础
无形资产按照以下方法确定计税基础：
1．外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费，以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。
2．自行开发的无形资产，以开发过程中该资产符合资本化条件后至达到预定用途前发生的支出为计税基础。
3．通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计算基础。
(二)无形资产摊销的范围
在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的无形资产摊销费用，准予扣除。
下列无形资产不得计算摊销费用扣除：
1．自行开发的支出已在计算应纳税所得额时扣除的无形资产。
2．自创商誉。
3．与经营活动无关的无形资产。
4．其他不得计算摊销费用扣除的无形资产。
（三）无形资产的摊销方法及年限
无形资产的摊销采取直线法计算。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时准予扣除。
四、长期待摊费用的税务处理
长期待摊费用，是指企业发生的应一个年度以上或几个年度进行摊销的费用。在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。
1．已足额提取折旧的固定资产的改建支出。
2．租入固定资产的改建支出。
3．固定资产的大修理支出。
4其他应当作为长期待摊费用的支出。
企业的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。企业的固定资产改良支出，如果有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为长期待摊费用，在规定的期间内平均摊销。
固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。已足额提取折旧的固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；租入固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销；改建的固定资产延长使用年限的，除已足额提取折旧的固定资产、租入固定资产的改建支出外，其他的固定资产发生改建支出，应当适当延长折旧年限。
大修理支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
企业所得税法所指固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：
（1）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上。
（2）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。
五、存货的税务处理
存货，是指企业持有以备出售的产品或者商品、处在生产过程中的在产品、在生产或者提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
（一）存货的计税基础
存货按照以下方法确定成本：
1．通过支付现金方式取得的存货，以购买价款和支付的相关税费为成本。
2．通过支付现金以外的方式取得的存货，以该存货的公允价值和支付的相关税费为成本。
3．生产性生物资产收获的农产品，以产出或者采收过程中发生的材料费、人工费和分摊的间接费用等必要支出为成本。
（二）存货的成本计算方法
企业使用或者销售的存货的成本计算方法，可以在先进先出法、加权平均法、个别计价法中选用一种。计价方法一经选用，不得随意变更。
企业转让以上资产，在计算企业应纳税所得额时，资产的净值允许扣除。其中，资产的净值是指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。
除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业在重组过程中，应当在交易发生时确认有关资产的转让所得或者损失，相关资产应当按照交易价格重新确定计税基础。
六、投资资产的税务处理
投资资产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资而形成的资产。
（一）投资资产的成本
投资资产按以下方法确定投资成本：
1．通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本。
2．通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。
（二）投资资产成本的扣除方法
企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除，企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本准予扣除。
七、税法规定与会计规定差异的处理
税法规定与会计规定差异的处理，是指企业在财务会计核算中与税法规定不一致的，应当依照税法规定予以调整。即企业在平时进行会计核算时，可以按会计制度的有关规定进行账务处理，但在申报纳税时，对税法规定和会计制度规定有差异的，要按税法规定进行纳税调整。
1．企业不能提供完整、准确的收入及成本、费用凭证，不能正确计算应纳税所得额的，由税务机关核定其应纳税所得额。
2．企业依法清算时，以其清算终了后的清算所得为应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税，所谓清算所得，是指企业清算时的全部资产或者财产扣除各项清算费用、损失、负债、企业未分配利润、公益金和公积金后的余额，超过实缴资本的部分。
3．企业应纳税所得额是根据税收法规计算出来的，它在数额上与依据财务会计制度计算的利润总额往往不一致。因此，税法规定：对企业按照有关财务会计规定计算的利润总额，要按照税法的规定进行必要调整后，才能作为应纳税所得额计算缴纳所得税。