㈠ 房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）
房地产企业成本分摊方法整理与案例分析
建筑面积法
建筑面积法是按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配的成本分摊方法。具体操作分为一次性开发与分期开发两种情况。以老王计划在老家宅基地修建的两层门房为例，建筑面积200平方米，共花了75000元，计算每平方米的单位造价为375元。在房地产企业进行土地增值税清算时，计算单位成本是必经步骤。灵活运用建筑面积法，结合实例案例进行解析。
预算造价法
预算造价法是按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配的成本分摊方法。通过滚动开发三幢楼的案例，解释如何计算1#楼各年利息成本，并强调预算造价法在分摊利息成本时应注意时间节点，以及其适用于支付未支付的拆迁补偿费、未建设或未竣工决算的公配、基础设施等场景。
占地面积法
占地面积法是按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配的成本分摊方法。以某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元，A、B项目基座占地分别为4000㎡和3000㎡，绿化面积3000㎡为例，计算A项目的土地成本。通过案例解析占地面积法的运用过程，包括扣除绿化面积的土地成本、剩余面积中计算A项目占地成本等步骤。
直接成本法
直接成本法是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配的成本分摊方法。通过商住一体建筑主体中不同成本的直接归集案例，解释如何直接归属于计税成本对象的成本，无需采取建筑面积法、占地面积法等其他方法进行分摊。
层高系数法
层高系数法通过利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。以老王计划修建的两层门房为例，通过计算层高系数、层高系数面积、单位成本和商业总成本，解析层高系数法的运用过程。注意层高系数法考虑纵向成本不足以及仅适用于开发成本---建筑安装费的局限性。
其他方法
除上述方法外，部分省市根据地域政策创新了其他成本分摊方法。包括成本加成方法、实际合理方法、销售收入比例法和售价系数法等。这些方法需要与当地税务机关积极协调与沟通。通过分析宁夏、安徽、江西和南通等地的政策，了解不同地区在成本分摊方法上的创新与实践，为企业提供参考。