A. 房子备案价和销售价有什么关系
房屋备案价是该楼房的销售价格，而销售价是房屋的实际成交价。房屋的备案价和实际销售价，其实没有绝对的关系。
日前，据媒体报道，惠州一楼盘备案价 1.47 万，开发商卖七千。此举一出，我和身边的小伙伴们认为，房屋成交价低于备案价实属正常，是住房不炒、房屋回归居住属性的表现。其实，楼盘备案1.47万，开发商卖7000，实际上是市场行为，媒体报道的降价楼盘，是惠州降价最狠的楼盘，直接打4.8折，可以说，是破了大亚湾的最低纪录。
此次房企的“让利”行为，是由于惠州房地产库存体量较大，开发商去库存的让利行为。据报道，惠州房地产整体呈现去库存化周期较长的特点。目前，惠州的库存量为1727.4万平方米，去化周期约34.2月。其中，库存量最大的正是降价的大亚湾片区，达336.3万平方米。
我们知道，实行商品房销售价格备案的主要目的，是政府为防止开发商无原则地调整房产价格，为避免由于价格过度上涨或下调，而导致对房地产市场不良冲击的一种监管制度。此次惠州房企降价属于市场行为，是惠州房地产开发商愿意让利给购房者，这与其开发成本价有关，属于正常行为，开发商也对目前的备案价格进行了相应调整。
我认为，此次惠州房屋销售价格低于备案价格实属正常，是开发商的去库存的营销手段。在目前房地产综合环境下，降价让利的成效是加速资金回笼，从而减少开发成本压力。
B. 一套房子的成本价
一套房子的成本价是一个复杂且多因素构成的数值，它不仅仅包括建筑材料的直接成本，还涵盖了土地出让金、设计费用、施工费用、劳动力成本、监管合规费用、营销及销售费用、财务成本（如贷款利息）、税费（如契税、营业税等）、公共设施建设费（如小区绿化、道路、水电燃气等配套设施）、以及可能存在的意外损失和风险准备金等多个方面。
具体来说，土地成本往往占据较大比例，尤其是在城市中心或热门地段；建筑材料和施工费用则随市场价格波动及房屋设计复杂度而变化；同时，考虑到时间成本，开发商还需承担资金占用期间的利息支出。此外，为提升房屋品质和吸引力，设计创新和品牌附加值也是不可忽视的成本因素。
综上所述，一套房子的成本价是一个动态且高度个性化的数字，难以一概而论。它受到地理位置、市场供需、政策环境、开发商策略等多重因素的影响，因此，在实际购房过程中，消费者应综合考虑多方面因素，做出理性判断。