⑴ 商住用地的土地成本怎么分摊
商住用地的土地成本是以平方米为单位分摊到建筑面积之中。这一过程涉及两要素：地价与容积率。具体而言，土地成本的计算是将地价除以一亩地的平方米数，再乘以容积率。以一亩商住用地的出让价为八十万元，容积率为1为例，土地成本的核算方式为：80（地价）/666平方米（一亩）*1（容积率）=1201元。这意味着每平方米的楼面价为1201元。
土地成本的高低直接影响项目的经济效益。在房地产开发中，准确计算土地成本对于制定合理的价格策略、控制成本与风险至关重要。正确计算土地成本能够帮助开发商在竞争激烈的市场中，以更加精准的定价策略赢得优势。
容积率的高低与土地成本的分摊紧密相关。容积率越高，意味着在相同土地面积下可以建造的建筑面积越大，相应的土地成本分摊到每平方米的楼面价就越低。因此，在规划建筑设计时，合理控制容积率，既能够提高土地使用效率，又能在一定程度上降低楼面价，从而提升项目的市场竞争力。
综上所述，商住用地的土地成本分摊是一个涉及地价、容积率等多方面因素的复杂过程。准确计算土地成本，合理规划容积率，不仅关系到项目的经济效益，也直接影响到开发商的市场策略和项目竞争力。因此，对于房地产开发项目而言，掌握土地成本分摊的计算方法，对于实现项目的成功开发和运营具有重要意义。
⑵ 土地成本如何分摊
法律分析：一、占地面积法1.直接按照不同产品对象楼座占地面积分摊，不考虑绿化道路分摊。高层应分摊土地成本000/8000×1亿元000万元墅应分摊土地成本000/8000×1亿元000万元2.先在各楼座及绿化道路等公用部份之间进行分摊，公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座。高层应分摊土地成本000/10000×1亿元+2000/10000×1亿元×20000/25000600万元墅应分摊土地成本000/10000×1亿元+2000/10000×1亿元×5000/25000400万元
二、建筑面积法高层应分摊土地成本20000/25000×1亿元000万元墅应分摊土地成000/25000×1亿元000万元计算结果：1.不考虑道路绿化直接按楼座占地面积分摊：高层分摊土地成本5000万元，别墅分摊土地成本5000万元。2.先按占地面积法再按建筑面积法分摊：高层分摊土地成本5600万元，别墅分摊土地成本4400万元。3.直接按照建筑面积分摊：高层分摊土地成本8000万元，别墅分摊土地成本2000万元。
结论：高层和别墅占地面积相同，但由于分摊方法不同，土地成本差异巨大。通过以上分析计算，可以看出在计算房地产企业土地增值税、企业所得税时，由于成本分摊方法的不同，税前扣除千差万别!别墅和高层不同业态房产成本采用不同的分摊方法，对企业所得税来说，可能是时间性差异，也可能是永久性差异。但对土地增值税来说，一定是永久性差异。由于全国政策不统一，各地规定分摊方法不一致，这就要求房地产开发企业在进行税务处理时与当地税务机关提前沟通，按照当地政策规定处理，避免增加税收风险。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有