㈠ 二手房购买成本除了房子本身还应该算什么
对于普通百姓来说，购房绝对是一笔巨大的开支，甚至有许多人花上一辈子的积蓄也买不起一套房子。为此，在买房之前，购房者应当为自己拟定一个详细的财务预算。很多人在购房时只是单纯地考虑房价，而没有考虑到其他一些必要的花费，最终造成资金窘迫的局面。其实，在购房过程中，除了房款之外，还会伴随出现许多其他的费用，比如在房产过户时需要向国家税务机关缴纳的契税、营业税等，除了这些费用外还有经纪公司的中介费等。这些费用表面上看上去并不多，但如果与房屋总价结合起来计算，还是一笔不小的开支的。由于现在二手房市场是典型的卖方市场，卖方在交易中起到主导作用，卖方的交易税费都让买方承担，因此，卖方的买房成本包含很多内容，需要买方计算全面，以免超出自己的预算。因此，了解与购房相关的费用支出是非常有必要的。
买房成本应该由下列公式构成：房屋价款+交易税费+贷款本金及利息 +中介费+其他费用
一、房屋价款：
房价是买房成本中最大最显着的内容，但是衡量买房成本的高低不仅仅只看房价。购房置业，其价格成本是核心置业成本，房屋价格的高低直接决定置业成本的高低。在房价一路高升的中国，尤其是北京，如果购房者不计房价去买房子，那肯定是不行的。购房时，首先重点考虑的就是房屋价格成本，选择在房价合理的时候下手最好。例如，一个要价120万元的5年的经济适用房和一个要价128万元的5年的普通商品房，肯定后者比前者成本低，因为前者还要负担给政府的综合地价款。
二、交易税费
在明确购房目标之后，一些购房的基本费用是一定得提前计算的，如契税、登记费用、交易手续费、贷款费用、贷款保险、抵押登记费等，虽然这些费用表面上看起来似乎不多，但与房屋总价结合起来计算的话，还是一笔不小的支出，必须好好的计算。交给政府的营业税和个税，应由卖方缴纳，但是现在都是买方在负担。各项税费根据商品房、公房权属、是否满政府界定免征税费的时间年限有关，房子权属的不同、产权取得时间不同会有很大的差距。
三、贷款本金及利息
这一部分虽然不是直接的现金支付，但结合每月所支出的本息。
四、中介费
现在北京二手房中介费的平均费率为2.5%。一套100万的房子，就会产生2万5千元的中介费，这也是一笔需要考虑的费用。
五、其他费用：
比如由于贷款产生的评估费、担保费等
㈡ 如何计算买房收益
买房收益的计算方法主要依据投资回报率公式。
买房收益的计算涉及多个因素，其中投资回报率是一个关键指标。具体来说，投资回报率可以通过两种方式计算：按揭买房和全款买房。
对于按揭买房，投资回报率的计算公式为：×12/。这个公式反映了投资者通过贷款购买房产并出租，以租金收入偿还贷款月供后，超出部分作为投资回报的情况。例如，投资者购买了一套房产，每月租金收入能够覆盖大部分或全部贷款月供，超出部分即为投资收益。
全款买房的投资回报率计算则相对简单，公式为：×12/购买房屋单价。这种方式更侧重于租金收入与购房成本的直接比较，通过计算租金收益率来评估投资价值。需要注意的是，全款买房虽然避免了贷款利息支出，但也要求投资者一次性投入较大资金。
此外，还有一种基于房价增值幅度的计算方法，即简化后的投资回报率=M×R%/S，其中M为房屋总价款，R%为增值幅度，S为首付款。这种方法更侧重于房价上涨带来的资本增值收益，但忽略了租金收入和持有成本等因素的影响。
在实际应用中，投资者应根据自身情况和市场环境选择合适的计算方法。同时，还需要考虑购房税费、中介费、维修基金等持有成本对投资收益的影响。因此，在计算买房收益时，应全面考虑各种因素，以确保投资决策的准确性和合理性。