❶ 房地产开发成本构成项目有哪些
房地产成本是指房地产整个生产活动中造成的消费成本，以房地产开发产品为成本核算对象，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。简单来说，房地产成本主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费及其他费用等8个部分。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
❷ 开发成本包括什么
开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用，属于会计核算中的费用类科目，那么开发成本具体包括哪些费用？
开发成本的组成
1、土地使用权出让金：国家作为土地所有人，在一定期限内将土地使用权有偿出让给土地使用者。
2、征地拆迁安置补偿：包括征地拆迁安置补偿。国家建设征用农村土地产生的费用主要包括土地补偿费、劳动安置补助费、水利设施维护和配置费、青苗补偿费、耕地占用税、耕地复垦基金、征地管理费等；拆迁安置补偿。在城市地区，国家和地方政府可以按照法定程序将国有储备土地或者企业、事业单位、个人使用的土地转让给房地产开发项目或者其他建设项目。
3、前期工程费：项目规划、设计、可行性研究所需的费用，以及“三通一平”等土地开发费用。这些费用可根据实际工作量和相关收费标准进行估算。
4、基础设施费用：也称红线内工程费用，包括供水、供电、供气、道路、绿化、污水、排洪、通讯、环卫等工程费用，通常采用单位指数估算法计算。
5、建筑安装工程费：指直接用于建筑安装工程的总费用。主要包括建筑工程费（建筑及特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）和室内装修工程费。
6、储备基金：不包括基本储备基金和不可预见的价格上涨。
7、公共配套设施费：主要包括开发社区公共配套设施发生的不能有偿转移的支出。本估算可参考“建筑安装工程造价”估算方法。
8、开发期间的税收：开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中所承担的各种税费以及当地政府或有关部门征收的费用。
开发成本的影响因素
1、经济形势的变化会影响项目开发成本：经济形势的变化会给房地产开发商带来巨大的经济损失，如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等。
2、法律政策风险影响项目开发成本：法律和政策风险是指一个国家的国际国内政治环境变化及相应的政策和法律调整（如财政政策变化、土地使用制度改革、住房制度改革等）给房地产开发商造成的经济损失。
3、相关决策人员素质偏低加大开发成本：增加了开发成本：在中国房地产企业中，从事项目调查和项目测算的人员素质普遍不高。决策者很难根据这些人员指定的项目规划做出正确的决策，导致项目投资失误，给企业造成一定损失，并计入企业的开发成本。