① 土地出让金在土估成本逼近法公式中那个部分体现
集体土地很少征用时用这个公式来计算。因为这不合适假设开发法。
② 成本逼近法的基本原理
成本逼近法所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。
生产费用价值论的前提是在资产上所花费的成本费用是一种社会成本，在这样的假设前提下，资产的评估值等于或近似等于该资产所费成本之和.生产费用价值论的理论基础是市场上“经济人”的替代规律。所谓经济人，是指以经济效益最优为唯一目标，掌握充分的市场信息，对市场、环境具有完全的洞察力，能精确地计算各种因子将对自己实现目标过程所产生的影响的人.生产费用价值论，就是经济人在确定购买已存在的一宗地产时，他所愿意支付的价格绝不会超过他自己购买一块土地，并对其进行开发所需要的成本。也就是说，对于需求方而言，如果市场上的土地价格高于在当时市场条件下开发同类地产的成本，那么他将放弃从市场上购买而自己开发;时于供给方而言，如果开发出来的地产商品销售收入不能回收其开发成本并使其获得正常利润，他也不会接受这一价格。即地产开发的社会成本是需求方愿意支付价格的上限，开发成本是开发商愿意接受价格的下限。
等量资本应获取等量收益是经济学的一个基本投资原理.在一个充分的市场中，由于资本的流动性，会形成一个社会平均利润率(至少是一个行业的平均利润率)，那么，在利润率一定的情况下，只有投资额才能决定所获收益的多少。对于一个理性的投资者而言，他投入一定的资本，必然要求至少获得相应的回报，而这个回报，必然在投资成本的基础上有一个相应的利润(平均利润)，否则，他无利可图甚至血本无归，决不会进行投资。
成本逼近法以上述原理为依据，根据土地开发所耗费的成本构成来确定土地价格。但是，现实生活中土地的价格大部分取决于土地的效用，并非是土地的成本，所费成本多，并不见得土地价格就高，所费成本很少，由于地理位置或规划等的影响，土地价格反而可能会很高。因此，成本逼近法在土地估价中还是受到一定的限制.但是，在目前我国土地市场逐步发育并完善的阶段，成本逼近法还是具有自己独特的适用范围，并在实践得到了比较普通的应用。
③ 成本逼近法的计算公式
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益) ×（1±区位修正系数）×年期修正系数
成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。
④ 成本逼近法评估中，征地管理费能记入土地取得成本吗
一般来讲，拆迁补偿费、青苗补偿费是可以用收据或白条入账的。
但是青苗补偿费、拆迁补偿费因数额较大，政策性强，所以，应该有土地和房屋拆迁等监管单位的鉴证材料。
⑤ 成本逼近法的估价关健
应用成本逼近法评估地价，除了要把握好估价目的、产权界定、前提条件以及搜集好资料外，还应主要说明各项成本费用的计取标准和确定依据。
1、成本费用估算。
在搜集的资料中，有实际费用，也有客观费用，有历史数据，也有重置成本，我们应正确地利用。根据成本逼近法的原理，无论是土地取得费、开发费还是有关税费，我们都取其客观费用和重置成本.土地的价值取决于土地的效用和未来收益，成本费用的多少并不表明土地的效用和价值高低。成本费用资料应从待估宗地所在区域平均土地成本费用入手进行估算。
2、利息及利润计算。
计算利息和利润时，有一点应特别注意，那就是其相关数据如利息率、计息期数、利润率的选取应有依据。近年来，国家存货款利率变化较大，选取利率时一定要说明理由和依据。同样，利润率也是一个不好确定的值，它会因土地所在城市的不同而不同，我们在估算时，无论如何选取，都一定要阐述其选取依据。
3、土地增值收益计算。
有关土地增值收益的问题，前文已作了许多论述，这里我们之所以再次提及，主要是为了强调在实际估价时，对土地增值收益的确定应明确加以说明.譬如，要阐述土地增值收益率的取值原理、依据，如为什么选择20%而不选25%;若直接以某值作为土地增值收益额，应阐明其取值来源及理由等。 阐述使用成本逼近法的依据和限制。 成本逼近法是有其适用范围的，在应用时，要说明待估宗地的情况适合于采用该法，并明确指出该法的限制，以其估价结果作为待佑宗地的最低限价并与其他的估价方法相互映证。
⑥ 成本逼近法的估价步骤
首先要判断待估土地是否适用成本逼近法,如果适用,即可按以下步骤进行评估:
(1)确定土地取得费。土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而发生的各项客观费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用,主是为取得城镇国有土地而发生的拆迁安置费用。各项费用以当地正在执行的征地标准和实际发生的客观费用来确定。
(2)确定土地开发费。土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用;宗地红线内的土地开发费用主要指宗地内的设施配套费用和土地平整费用。根据评估目的不同,宗地内的土地开发费用内容也不同,如土地出让价格评估,一般只考虑宗地内土地平整费用,甚至土地平整费用也不计入;但在土地抵押评估中,一般可以将宗地内设施配套费周和土地平整费用一并计入。
(3)确定各项税费、利息和利润。征地过程中发生的税费一般有:占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费;占用菜地的新菜地开发建设基金;征地管理费;政府规定的教育基金及其他有关税费。
房屋拆迁过程中发生的税费一般有:房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;政府规定的其他有关税费。
利息是土地投资资金的时间价值,土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息,利息率可根据同期银行不同年期贷款利息率来确定。
利润是对土地投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。
(4)确定土地成本价格。土地取得费、土地开发费、税费、利息及利润之和,就是土地的成本价格。
(5)确定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区,不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。
(6)价格修正,确定价格。在运用成本逼近法公式初步评估出待估宗地价格后,由于所选用的成本均为待估宗地所在区域的平均成本,因此,还应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正;同时,还由于成本价格一般不考虑土地使用年期,它是对土地无限年使用进行的投资,因此,一般还应根据具体情况进行使用年期修正,最后确定价格。
是否进行年期修正要具体分析:1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现,不再另行修正；2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；3)当待估宗地为出让土地时,应进行剩余使用年期修正。
⑦ 成本法计算新开发土地的价格
计算成本应遵循的原则。主要包括：
1．合法性原则。指计入成本的费用都必须符合法律、法令、制度等的规定。不合规定的费用不能计入成本。
2．可靠性原则。包括真实性和可核实性。真实性就是所提供的成本信息与客观的经济事项相一致，不应掺假，或人为地提高、降低成本。可核实性指成本核算资料按一定的原则由不同的会计人员加以核算，都能得到相同的结果。真实性和可核实性是为了保证成本核算信息的正确可靠。
3．相关性原则。包括成本信息的有用性和及时性。有用性是指成本核算要为管理当局提供有用的信息，为成本管理、预测、决策服务。及时性是强调信息取得的时间性。及时的信息反馈，可及时地采取措施，改进工作。而这时的信息往往成为徒劳无用的资料。
4．分期核算原则。企业为了取得一定期间所生产产品的成本，必须将川流不息的生产活动按一定阶段（如月、季、年）划分为各个时期，分别计算各期产品的成本。成本核算的分期，必须与会计年度的分月、分季、分年相一致，这样可以便于利润的计算。
5．权责发生制原则。应由本期成本负担的费用，不论是否已经支付，都要计入本期成本；不应由本期成本负担的费用（即已计入以前各期的成本，或应由以后各期成本负担的费用），虽然在本期支付，也不应主考试本期成本，以便正确提供各项的成本信息。
6．实际成本计价原则。生产所耗用的原材料、燃料、动力要按实际耗用数量的实际单位成本计算、完工产品成本的计算要按实际发生的成本计算。虽然原材料、燃料、产成品的账户可按计划成本（或定额成本、标准成本）加、减成本差异，以调整到实际成本。
7．一致性原则。成本核算所采用的方法，前后各期必须一致，以使各期的成本资料有统一的口径，前后连贯，互相可比。
8．重要性原则。对于成本有重大影响的项目应作为重点，力求精确。而对于那些不太重要的琐碎项目，则可以从简处理。
成本核算原则
1．正确划分各种费用支出的界限，如收益支出与资本支出、营业外支出的界限，产品生产成本与期间费用的界限，本期产品成本和下期产品成本的界限，不同产品成本的界限，在产品和产成品成本的界限等。
2、认真执行成本开支的有关法规规定，按成本开支范围处理费用的列支。
3．做好成本核算的基础工作，包括：建立和健全成本核算的原始凭证和记录、合理的凭证传递流程；制定工时、材料的消耗定额，加强定额管理；建立材料物资的计量、验收、领发、盘存制度；制订内部结算价格和内部结算制度。
4．根据企业的生产特点和管理要求，选择适当的成本计算方法，确定成本计算对象、费用的归集与计入产品成本的程序、成本计算期、产品成本在产成品与在产品之间的划分方法等。方法有品种法、分批法和分步法，此外还有分类法、定额法等多种。
成本核算要点
1．确定成本核算的目的。成本核算有多种目的，如存货计价、计算销售成本和确定收益；成本决策和成本控制；产品定价等。
2．确定成本核算的对象。不同核算目的决定了对象的多样化。如以各种、各批、各生产步骤产品作为对象，计算产品的总成本和单位成本；以各个责任单位为对象，计算责任成本等。
3．确定成本核算的内容。成本核算内容一般包括费用归集分配与产品成本计算两部分。费用归集分配要求，首先必须确定成本开支的范围，明确各种费用支出的界限，对于不应计入产品成本的予以剔除；然后测定和记录所积累的成本数据，按照一定程序进行归集，采用一个标准在各个成本核算对象间进行分配，以汇总所耗用的费用总数。产品成本计算就是按照成本计算对象，把汇总的费用进行分配，计算出各个对象的总成本和单位成本。在工业企业，由于一个企业往往生产多种产品，而且月末通常存在在产品，因此还要将生产过程的费用在各种产品之间、产成品和在产品之间进行分配，以求得各种产成品的总成本和单位成本。
从生产费用发生开始，到算出完工产品总成本和单位成本为止的整个成本计算的步骤。成本核算程序一般分为以下几个步骤：
1．生产费用支出的审核。对发生的各项生产费用支出，应根据国家、上级主管部门和该企业的有关制度、规定进行严格审核，以便对不符合制度和规定的费用，以及各种浪费，损失等加以制止或追究经济责任。
2．确定成本计算对象和成本项目，开设产品成本明细账。企业的生产类型不同，对成本管理的要求不同，成本计算对象和成本项目也就有所不同，应根据企业生产类型的特点和对成本管理的要求，确定成本计算对象和成本项目，并根据确定的成本计算对象开设产品成本明细账。
3．进行要素费用的分配。对发生的各项要素费用进行汇总，编制各种要素费用分配表，按其用途分配计入有关的生产成本明细账。对能确认某一成本计算对象耗用的直接计入费用，如直接材料、直接工资，应直接记入“生产成本--基本生产成本”账户及其有关的产品成本明细账；对于不能确认某一费用，则应按其发生的地噗或用途进行归集分配，分别记入“制造费用”、“生产成本--辅助生产成本”和“废品损失”等综合费用账户。
4．进行综合费用的分配。对记入“制造费用”、“生产成本--辅助生产成本”和“废品损失”等账户的综合费用，月终采用一定的分配方法进行分配，并记入“生产成本--基本生产成本”以及有关的产品成本明细账。
5．进行完工产品成本与在产品成本的划分。通过要素费用和综合费用的分配，所发生的各项生产费用的分配，所发生的各项生产费用均已归集在“生产成本--基本生产成本”账户及有关的产品本明细账中。在没有在产品的情况下，产品成本明细账所归集的生产费用即为完工产品总成本；在有在产品的情况下，就需将产品成本明细账所归集的生产费用按一定的划分方法在完工产品和月末在产品之间进行划分，从而计算出完工产品成本和月末在产品成本。
6．计算产品的总成本和单位成本。在品种法、分批法下，产品成本明细账中计算出的完工产品成本即为产品的总成本；分步法下，则需根据各生产步骤成本明细账进行顺序逐步结转或平行汇总，才能计算出产品的总成本。以产品的总成本除以产品的数量，就可以计算出产品的单位成本。
成本核算的方法
1．设立材料明细帐，按主材，辅材分类
2．确定工时单耗(可以是计划工时，也可是实际工时)
3．按生产计划(或作业单)投料
4．汇总直接费用，(动力费，制造费，直接人工费),并按工时分摊费用.
5．按完工产品品种数量结转完工成本(在产品材料核算可以分步投料或全额投料或约当比例，生产周期短的在产品可以不分摊费用，待完工时时在分摊费用)
6．期初在产+本期投产-本期完工=本期在产(生产成本借方余额)
⑧ 成本法中如何计算土地取得费
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。分为以下两种情况：
1. 国家征用集体土地而支付给农村经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地的土地补偿费和安置补助费的标准规定；被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由各省、自治区、直辖市规定；征用城市郊区的菜地，用地单位应按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
2. 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。这种情况是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。