❶ 房地产公司如何进行成本核算及流程 详细
一、房地产公司成本核算的基本程序
为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：
1、确定成本核算对象
2、归集开发成本
3、确定成本分摊方法
4、在成本核算对象之间分摊成本
5、计算各成本核算对象的开发总成本
6、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本
7、正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门确定）
8、编制成本报表
综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本核算对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。
(1)地产开发费用怎么核算扩展阅读:
房地产成本:
房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。
房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。
房地产开发成本的组成内容:
1、土地开发成本
2、房屋开发成本
3、配套设施开发成本
4、代建工程开发成本
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价
2、前期工程费
3、基础设施费
4、建筑安装工程费
5、配套设施费
6、开发间接费
❷ 如何计算房地产开发成本
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本
❸ 房地产项目开发成本核算主要做什么如何做好成本核算
1，房地产开发项目的成本核算中：
本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。
月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种
类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。
每月结余都归于存货。
2，核算实际开发的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提开发产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售开发产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际开发的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。
企业应根据出租开发产品的原始价
值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。
归入存货后，每月进行成本结转时，进行摊销。
❹ 房地产开发成本怎样计算
房地产成本的组成
1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。 8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
❺ 能告诉我开发费用怎么算吗
第一节 建设项目投资估算
（一）建设项目总投资构成：
包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节 房地产项目投资与总成本费用估算
一。房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
（一）房地产开发项目投资特点
三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：
如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。
三。房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
（1）土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
（3）土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
（4）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。
（5）土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。
9、销售费用
销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。
（1）广告宣传及市场推广费
约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）
（2）销售代理费
约为销售收入的1.5%—2%
（3）其他销售费用
约为销售收入的0.5%—1%
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。
10、其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。
11、开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：
（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）
（2）固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）
（3）土地使用税
（4）建筑工程质安监督费
（5）供水增容费（已免征）
（6）供电增容费（已免征）
（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）
（8）其他
12、不可预见费
不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。
如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：
13、运营费用
运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。
14、修理费用
修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。
第三节 房地产项目的收入、税金估算与资金筹措
一、经营收入测算
房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。（一）制订房地产开发项目租售计划
房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。
1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。
2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。
3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。
（二）房地产开发项目租售收入的估算
租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。
1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。
2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。
二、税金估算
（一）经营税金及附加
1、经营税金及附加的概念
经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。
2、具体估算
（1）营业税
对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。
营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率，目前我国的营业税税率是5%。
（2）城市维护建设税
城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。
城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。
（3）教育费附加
教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。
（二）土地使用税
土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。
年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（三）房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
（四）企业所得税
企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：
所得税税额=应税所得额×税率
应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额
对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。
（五）土地增值税
1、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。
2、转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。
3、土地增值税的扣除项目
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额
扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。
（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。
但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。
如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。
如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。
（4）旧房或建筑物的评估价格
转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。
（5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
5、土地增值税的免税规定
有以下情形之一者，免征土地增值税：
（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
（2）因国家建设需要征收的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-10,000=30,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
30,000÷10,000=300%
增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。
（3）计算各档土地增值税税额：
a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为：
1,000×50%×30%=150万元
b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为：
1,000×（100%-50%）×40%=200万元
c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为：
1,000×（200%-100%）×50%=500万元
d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为：
[3,000-（1,000×200%）]×60%=600万元
（4）土地增值税总额：
150+200+500+600=1,450万元
例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-35,000=5,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判断土地增值税适用税率：
增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。
第四节 借款还本付息的估算
借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。
一、还本付息的资金来源
根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。
1、利润
用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。
2、折旧费
如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。
3、摊销费
4、其他还款资金
5、预售或预租收入
二、还款方式和顺序
（一）国外借款的还款方式
按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。
二）国内借款的还款方式和顺序
一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。
三、利息的计算
（一）借款时的利息计算
按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率
例6-4某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。
解：
建设期各年利息计算如下：
第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元
第2年应计利息=（318+600÷2）×12%=74.16万元
第3年应计利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06万元
故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元
（二）还款时的利息计算
1、等额偿还额本金和利息总额时
2、等额还本，利息照付
四、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。
针对项目还本付息表，可进行如下分析：
1、分析项目债务清偿能力
2、协助安排短期贷款
3、研究资金筹措方案的合理性
例6-5某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。
解：（1）建设期各年应计利息：
第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元
第2年应计利息=（1040+2000÷2）×8%=163万元
第3年应计利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376万元
第3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元
（2）每期还本付息：
A=P（A/P,i,n）=1648万元
❻ 房地产开发企业如何进行成本核算
如何进行成本核算：
一、房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：
1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.
3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略
1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。
2.确定成本核算对象。
对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。
3.设立合理的成本核算项目。
正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。
4.准确的进行成本的归集、分配与转结。
对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。
5.重视项目竣工成本结转核算。
已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。
❼ 房地产开发成本测算怎么算
1、土地成本
300×（9578.14÷2000/3）=4310.16万元
2、建安成本
建筑面积=9578.14×1.8=17240.65平方米
17240.65×2800÷10000=4827.38万元
3、设计费
17240.65×22÷10000=37.93万元
4、报建费
17240.65×100÷10000=172.41万元
5、销售费用
17240.65×7200×3%÷10000=372.40万元
房地产开发成本=土地成本+建安成本+设计费+报建费+销售费用
=4310.16+4827.38+37.93+172.41+372.40
=9720.28万元
9720.28×10000÷17240.65=5638元/平方米
合每平方米成本5638元。
❽ 房地产开发前期工程费用怎么算呢
房地产前期开发费用（明细）
征地、拆迁阶段：
地形勘测费
征用土地补偿费
附着物补偿费（拆迁补偿费）
林地补偿费
森林植被恢复费
林地同意使用砍伐费
使用林地评估费
耕地占用税
耕地开垦费
新菜地、鱼塘开发建设基金
村民社保基金
征地管理费
征地查勘测量费
拆迁管理费
临迁补助费
城市增容费
房地产开发阶段：
土地手续阶段
用地预审附图费
土地勘测费
摘牌交易服务费
土地使用权出让金（地价）
土地使用权出让合同契税
土地闲置费
地质灾害评估费
购买地形图费
套图费用
总规阶段：
交通评估费
调规可行性研究费
公示公证费
公示牌制作费
专业报建
环境评价咨询费
人防易地建设费
规划报建
放线测量费
公示费（含公证费、公示牌制作费）
市政设施配套费
设计、施工、监理招投标
招投标评标费
场地使用费
交易服务费
初步设计审查
审查费用
专家费
会议费
施工许可证
施工图审查费
工程定额编制费
质监费
安监费
劳保金
散装水泥基金
印花税
新型墙体材料基金
农民工社会工商保险
预售证
门牌号码制作费
邮箱制作费
楼盘名、路名登报费
制作路牌费
面积测绘费
规划验收阶段
验线费
公示费（含公证费、公示牌制作费）
公示费（含公证费、公示牌制作费）
违章处罚
大确权
房屋测绘费
确权查册费
补交出让金
房地产销售交易阶段
印花税
缴交税费
房地产交易手续费
其他费用
工商注册费
工商年检费
补充：房地产开发项目成本费用组成
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本
共有八项：
1.土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费。
（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费。
前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
8.开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
（二）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
2.销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
（1）广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；
（2）销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；
（3）其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3.财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
（三）投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。