① 商业综合体的管理难点在哪里，后期营运的话成本控制需从哪些方面做
现代城市商业综合体具有两个重要的发展趋势，第一是功能多样性 商业和娱乐文化体验以及旅游功能密切结合，第二是注重环保节能，降低开发和运营成本，将综合体的建设纳入城市总体规划。
做好城市综合体的成本控制和预算管理是极为重要的基础管理内容，本人不仅对综合体成本特点进行了分析，而且对综合体动态预算管理提出的自己的思路。
一、 城市商业综合体的成本组成
典型省城城市综合体物业组合成本表
占地6万平方米为例 容积率6.0，高度100米， 建筑面积36万平方米 地下建筑面积6万平方米
全寿命周期的成本分析 以42万平方米综合体为例
全寿命周期成本及其对综合体开发的启发
1.根据全寿命周期理论，在前期策划和设计阶段就要思考整个项目的各项成本，均衡考虑。
2.以可持续发展策略指导项目各个阶段的工作，为环境友好型社会做出贡献。
二、 城市综合体的成本控制的静态策略
前期策划成本
设计成本 以36万平方米综合体为例
工程成本 以占地6万平方米，36万平方米，地下两层12万平方米
装修成本
三、 城市综合体成本控制的动态策略
城市综合体的分期建设策略极其重要，对于老区的综合体可以一气呵成，对于新城的城市商业综合体，一般都要采取分期建设策略，控制未来无法判断的风险。
动态成本控制策略1：商业规划和建筑设计一体化
以长春西客站换乘中心枢纽商业为例，设计和商业规划脱节，在商业物业将要招商时候发现根本在设计中没有考虑餐饮业态需要的给水和排放油烟管线，必须重新方方案更改设计，才能满足实际经营的要求。
通过方案成本分析和招商摸底，提前预知不同物业类型的准确成本。
利用一流策划和设计，结合良好宣传，在项目开工之前就营造最佳品牌形象，通过强势地位，鼓励施工单位以最低成本积极参与。
动态控制策略2 ：最大限度量身定制，准确把握商业客户对物业的实际需求是降低成本的有效方法，避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。
通过准确判断市场，将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清，通过概念设计方案和招商摸底工作，汇总需求到建筑设计任务书中，通过建筑设计方案的经济性 分析，将商业管理和施工管理专家以及建筑设计人员参加联合审查优化方案是成本控制的主要措施。
四、 城市综合体的产出经济效益及其提升策略
商业规划与建筑设计的最佳匹配
VMD与装修的最佳匹配
业态优化与最佳运营表现
做好商业地产预算管理
五、城市商业综合体编制预算的思路
商业地产的预算需要由总经理委托财务部门牵头，各个部门重点参与的原则，组成预算编制小组。首先要把前期策划和设计部门把费用预算好，概念设计方案完成后，请工程部门进行初步估算，在招商摸底和详细设计方案完成后，正式编制工程预算。
1.前期费用预算充足，保证项目方案的高质量，特别是注意招商摸底和设计方案优化结合，优先保证专家组商业管理和施工管理专家以及建筑设计专家的费用;策划和设计费用一般在综合体项目总成本中占比例为2%,一般对成本波动的影响超过20%，因此，策划和设计成本优先保证的同时，尽量争取占据到3-4%，对建筑设计方案中的节能设计和经济优化分析费用预算在100万元以上。
2.材料预算 一般要保证材料费用和质量，钢材和水泥和卫生以及低压电器设备由发展商统一采购，和大型材料供应商建立长期关系并严格执行预算。
3.商业地产的施工预算 优先保证一线工人的工资发放，即使选择垫资的施工单位，也要选择资金雄厚的施工单位。关心施工人员包括普通农民工的身心健康，在工资外，提取每人每年1000元费用，用于工人的文化和体育活动，安排监理公司监督落实。
城市商业综合体预算编制的主要内容：
现金预算是综合体预算管理中的重点，一般综合体现金主要来自物业销售和保留物业经营部分，对于酒店物业和购物中心以及写字楼等租赁物业需要结合现金流特定，一般都是争取开业前有部分现金流入企业，流入商铺租赁定金一般可以要求预付两个月左右的押金。
对于现金预算一般要在执行中结合实际调整，出现重大政策变化时候，需要现金流重大调整，报告董事会批准，其他就是常规的现金流调整，报请经营班子批准。根据现金流预算特点，建立现金流风险预警体系，保持企业综合体项目开发的可持续性。
跟进预算的方法：
总经理安排财务部门牵头，及时了解项目进度，及时了解预算中不符合项目实际的成分及时阶段性变更调整;
跟进银行房地产信贷政策变化，及时采取贷款组合策略，优化财务预算。
监控项目进度和合同执行进度，确保按时支付项目前期策划、设计和工程费用，避免无故违约增加的索赔成本。
4、预算管理和质量管理结合
对于建筑质量创造国家不同级别的奖励，在预算中考虑奖励的不同数额，鼓励建筑施工单位抓好质量。
鼓励设计单位和施工单位的密切技术交流，鼓励监理单位和施工单位分享最佳质量案例，将先进技术交流贡献工人奖励纳入人工费用预算中。
六、 城市综合体的社会效益
1.生态效益 城市综合体要成为生态环保的标杆
2.社会效益 解决城市就业的重要渠道
3.教育效益 城市综合体经营利润的10%作为贫困家庭的教育基金，支持教育发展是城市综合体开发商要承担的社会责任
参考文献
1. 森稔着，Hills 垂直花园城市未来城市的整体构想设计，五洲传播出版社，2011年6月
2. 袁家军主编，神舟飞船系统工程管理，机械工业出版社，2006年1月
3. 刘大响着，我心飞翔――航空动力专家刘大响院士回忆录，航空工业出版社，2011年4月
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