A. 财务成本怎么计算
问题一：财务费用怎么算 借：应收账款 291000
贷：应交税费――应交增值税（销项税额） 51000
主营业务收入 300000*（1-0.2）=240000
商业折扣在销售时即已发生，并不构成最终成交价格的一部分。企业销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售收入金额。
240000*1%=2400
借：财务费用 2400
银行存款 288600
贷：应收账款 291000
现金折扣按确定的主营业务收旅薯举入金额算，不包括增值税
问题二：会计成本怎么计算的？ 我把会计成本计算的原理给你，你看懂以后，任何的成本计算自己就可以完成。
生产成本包括生产各种产品（产成品、自制半成品等）、自制材料、自制工具、自制设备和提供劳务等发生的各项生产费用。企业应设置“生产成本”科目，本科目核算企业进行工业性生产发生的各项生产成本，包括生产各种产品（产成品、自制半成品等）、拆碧自制材料、自制工具、自制设备等。本科目可按基本生产成本和辅助生产成本进行明细核算。基本生产成本应当分别按照基本生产车间和成本核算对象（产品的品种、类别、定单、批别、生产阶段等）设置明细账（或成本计算单，下同），并按照规定的成本项目设置专栏。企业应将生产经营过程中发生的各种耗费，按其耗用情况直接或分配计入各有关成本类账户。对基本生产车间发生的直接材料和直接人工等费用；对于基本生产车间发生的间接费用通过“制造费用”科目手搜核算；对辅助生产车间发生的费用通过“生产成本――辅助生产成本”科目核算。各辅助生产车间在计算出各自的劳务成本后，按提供劳务量的情况分配计入各有关成本账户。如果辅助生产车间也单独核算本身发生的制造费用，月末还应先将这些制造费用分配计入辅助生产成本。 生产成本的账务处理一般包括以下情况：1、企业发生的各项直接生产成本，借记本科目（基本生产成本、辅助生产成本），贷记“原材料”、“库存现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目。2、各生产车间应负担的制造费用，借记本科目（基本生产成本、辅助生产成本），贷记“制造费用”科目。3、辅助生产车间为基本生产车间、企业管理部门和其他部门提供的劳务和产品，期（月）末按照一定的分配标准分配给各受益对象，借记本科目（基本生产成本）、“管理费用”、“销售费用”、“其他业务成本”、“在建工程”等科目，贷记本科目（辅助生产成本）。4、期末，按照一定的方法，将按产品归集的累计费用在已完工产品和在产品之间进行分配，计算出完工产品和期末在产品的实际成本，然后，将完工产品负担的生产费用从“生产成本”账户转入“库存商品”账户，借记“库存商品”等科目，贷记本科目（基本生产成本）。“生产成本”科目期末借方余额，反映企业尚未加工完成的在产品成本。二、产品销售成本 是通过一定方法对所销售产品的生产成本进行结转，按加权平均法结转产品的销售成本公式如下：
单位销售成本=（期初库存成本总额+本月生产成本总额+本月采购产品成本）/（期初库存数量+本月产量 产品销售成本（主营业务成本）=∑产品销售数量*单位销售成本（∑代表如果是多种产品刚进行分产品计算单位成本，最后进行汇总计算即可） 账务处理如下： 1、计算计算确认时借：产品销售成本 贷：生产成本 2、结转销售成本时借：本年利润 贷：产品销售成本
问题三：财务成本如何计算 我感觉财务成本只有：和银行业务有关的手续费、存款利息，其它都直接管理费用吧。
问题四：房地产开发的财务成本是什么？怎么算？ 最大的就是贷款利息和其他渠道借款利息，计算参考与银行或出资人的贷款协议
问题五：如何核算成本 一、移动加权梗均法：
移动加权平均法下库存商品的成本价格根据每次收入类单据自动加权平均；其计算方法是以各次收入数量和金额与各次收入前的数量和金额为基础，计算出移动加权平均单价。其计算公式如下：
移动加权平均单价＝ 本次收入前结存商品金额+本次收入商品金额本次收入前结存商品数量+本次收入商品数量
移动加权平均法计算出来的商品成本比较均衡和准确，但计算起来的工作量大，一般适用于经营品种不多、或者前后购进商品的单价相差幅度较大的商品流通类企业；
以下以一个简单的例子来说明：
例1：货品A，期初结存数量10，加权价10，金额为100，发生业务如下：
销售11；
采购10，采购价格11；
成本计算过程如下：
销售时，成本金额为11*10=110；销售后结存数量：-1；加权价：10；结存金额：-10；
采购后，结存单价位：（-10+10*11）/（-1+10）=11.111111
二、个别指定法：
个别指定法又叫个别计价法，是指定每一件或每一批商品的实际进价，计算该件或该批商品销售成本的一种方法。采用个别指定法计算商品成本，每一件或每一批商品按照批号来分别计算，计算出来的的商品成本最为准确，主要适用于能分清进货件别获批次的库存商品的企业，比如医药销售企业、食品销售企业。
个别指定法的业务流程：
1、进仓类单据上面指定该批货品的批号，该单据上的进仓价格就是该批货品的成本价；
2、出仓类单据必须选择货品对应的批号，出仓成本就是该批货品的成本；
3、对应的报表可查看“报表”菜单下的“批次报表”；
注意：
1、个别指定法的货品每批的成本是按照进仓单确定的，它不会自动加权平均计算，所以查看个别指定法的货品资料的加权价是没有意义的；
2、个别指定法的货品在做单据的时候必须有批号；
3、存货调价、组装拆卸、库存变动三种单据不支持个别指定法货品；
4、个别指定法货品不支持零库存出库；
三、全月一次平均法：
全月一次平均法主要适用于生产企业的产成品、半成品的成本核算。原材料的成本核算，用户可以自己选择，比如移动加权平均法
由于各企业费用分摊所采用的方法不尽相同，因此，用户可以手工进行计算，然后再将计算结果输入到各个产品入库单中。
问题六：工业企业会计成本具体怎么计算？ 成本会计一般核算的是成本在完工产品与未完工的在产品之间的分配,其分配的方法有7种:
1不互算在产品成本法
2按年初数固定计算在产品
3在产品按所耗原材料费用计价法
4约当产量比列法
5在产品按完工产品成本计算法
6在产品按定额成本计价法
7定额比列法
辅助生产车间的分配有4种:
1直接分配法、
2交互分配法、
3代数分配法、
4计划成本分配法
有的书还会有一种是:顺序分配法(这种我没有学)
以上是成本会计的核心内容,
(你问得太广,以上具体的核算我就不详细说明了,我建议你也去看一下成本会计书认识一下它们的核算方法,)
问题七：会计基础 单位成本的公式是什么 该产品总成本/该产品入库数
问题八：怎样计算成本占收入的百分比 成本/收入*100%
问题九：贷款财务成本怎么算 企业在生产经营过程中，经常遇到资金不足的问题。为了筹集资金，企业需要对不同筹资方式的筹资成本进行比较，从而实现成本最小化和利润最大化的经营目标。
企业最常用的筹资方式是向社会发行股票、债券和向银行申请贷款。企业发行债券和借银行贷款，都属于企业对外借债，其借债成本有相似之处。企业发行债券的成本是债券的利息和债券的发行费用，借银行贷款的成本即贷款利息。
发行股票的成本较为复杂，它一般包括两个方面：一是纯粹的发行费用，即股票发行人在发行过程中支出的相关费用，如股票印刷费用、承销费用、宣传费用、其他中介服务机构的费用等：二是发行公司每年对投资者支付的股息。因此，发行股票的成本与实际筹资额的比率等于股息除以扣除纯粹发行费用后的发行价格，用数学公式表示为：
发行股票成本比率=（股息）/（发行价格-发行费用）*100％
由于发行费一般相差不大，因此股票筹资的成本主要取决于发行价格和企业每年对投资者支付的股息。在实践中，新股发行一般都以超过面值的价格溢价发行，在股利一定的情况下，这就大大降低了股票筹资的成本。如某家企业的股票面值为1元，发行过程中的费用支出折合为每股0.2元，公司对股东按每股0.1元支付股利，那么，按面值计算的股票筹资成本比率为12.5％＝0.1/(1-0.2)*100％。但如果该企业是以每股5元的价格溢价发行的。那么。扣除纯粹发行费用后，企业实收资金为每股4．8元，故实际股票筹资成本比率尚不到2.1％。
从实际情况来看、股票筹资成本与银行贷款成本相比谁高谁低，取决于各个国家的金融环境、利率政策、证券市场发育程度以及公司股权结构等很多因素。例如，日本在六七十年代曾大力实行低利率的信贷政策。在这一时期，股票筹资的成本要普遍高于银行贷款的成本。而在90年代美国信息产业高速增长的过程中，由于大部分高技术公司的股东希望将利润留在公司进行再投资，因此公司较少发放现金股息。在这种情况下，股票筹资的成本显然比银行贷款低。
从我国情况看，由于大部分上市公司规模较小，它们都希望扩张股本，增强公司抵抗外部冲击的能力，因此，发放现金股息的较少、更多的是采用送红股的形式来分配公司盈余。因此，发行股票的成本明显低于银行贷款的成本。
另一方面、从企业筹资的财务负担看，发行股票的成本也要低于银行贷款。因为接受银行贷款对企业而言是负债，体现的是债权债务关系，必须按期还本付息，所以成为公司较重的财务负担；而通过发行股票筹集的资金是企业的资本金，它反映的是财产所有权关系，没有到期之日、一经购买便不得退股，企业不用偿还，因而财务负担较轻。
当然，公开发行股票也有其不利之处。如企业必须定期公布经营情况和财务状况，接受证券主管机关和公众投资者的监督，企业控制权也将发生分散和转鼎。由于这些原因，国外一些家族企业往往不愿意对外公开发行股票。所以说，不是所有的企业都可以发行股票，也不是所有的企业都适宜发行股票。
问题十：怎样计算增值税成本 增值税是价外税，购进货物的增值税可以进行抵扣。上述计算均未考虑可以抵扣的进项税。正确的计算应该是：
（1）税前售价（110+5+5）×（1+20%）=132
在此基础上考虑增资额应纳税金，具体的计算为：
（2）（税前售价-购进货物能够取得抵扣发票的进项额）×17%=应该计入售价的增值税
上述二项合计为能够达到销售毛利20%的销售价格。
B. 财务费用的收入和支出怎么算
收到银行存款利息做为财务费用的收入，计入财务费用的贷方；财务费用支出项全部记在财务费用的借方。
财务费用一般都记在借方，收入时记红字，支出时记蓝字就可以了，这样到月末是不会出现不平的情况。
在损益表中，财务费用一栏中，如果发生的是收入就用“-”填写，如果是支出就正常填写就行了
财务费用的收入指存款利息收入。
财务费用的支出指贷款利息支出及其他筹资方式下支付利息支出，外币兑换价差，各种银行收支业务产生的手续费。
财务费用明细科目设置及说明：
1、财务费用-利息收入：存款利息收入。
2、财务费用-利息支出：贷款利息支出及其他筹资方式下支付利息支出。
3、财务费用-汇兑损失：外币兑换价差。
4、财务费用-手续费：各种银行收支业务产生的手续费。
财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的筹资费用。包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑损益（有的企业如商品流通企业、保险企业进行单独核算，不包括在财务费用）、金融机构手续费，企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。但在企业筹建期间发生的利息支出，应计入开办费；为购建或生产满足资本化条件的资产发生的应予以资本化的借款费用，在“在建工程”、“制造费用”等账户核算。
C. 财务费用计算
计算公式：财务费用=利息费用-利息收入-汇兑净收益+汇兑净损失+其他支出。本题财务费用=0-564.82-347+140=-771.82
D. 财务费用在利润表中如何填列 如何计算得来的
财务费用主要包括利息收入（贷方）、支出（借方）、汇兑收益（贷方）、汇兑损失（借方）和银行手续费（借方）组成，利润表上的数字是每月的上述项目的金额按照借方减贷方后的余额填列。
利润表中的财务费用和银行存款的进出没有直接关系，而是和公司发生的利息收入、利息支出、汇兑损益以及银行手续费有关，也就是说只要有上述几种情况发生，就会在利润表中体现。而利息收入在利润表财务费用一栏中体现为负数。
(4)开发投资中的财务费用怎么算扩展阅读：
利润表正表的格式一份有两种：单步式利润表和多步式利润表。单步式利润表是将当期所有的收入列在一起然后将所有的费用列在一起两者相减得出当期净损益。多步式利润表是通过对当期的收入、费用、支出项目按性质加以归类，按利润形成的主要环节列示一些中间性利润指标，如营业利润、利润总额、净利润，分步计算当期净损益。
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F. 能告诉我开发费用怎么算吗
第一节 建设项目投资估算
（一）建设项目总投资构成：
包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节 房地产项目投资与总成本费用估算
一。房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
（一）房地产开发项目投资特点
三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：
如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。
三。房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
（1）土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
（3）土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
（4）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。
（5）土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。
9、销售费用
销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。
（1）广告宣传及市场推广费
约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）
（2）销售代理费
约为销售收入的1.5%—2%
（3）其他销售费用
约为销售收入的0.5%—1%
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。
10、其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。
11、开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：
（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）
（2）固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）
（3）土地使用税
（4）建筑工程质安监督费
（5）供水增容费（已免征）
（6）供电增容费（已免征）
（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）
（8）其他
12、不可预见费
不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。
如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：
13、运营费用
运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。
14、修理费用
修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。
第三节 房地产项目的收入、税金估算与资金筹措
一、经营收入测算
房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。（一）制订房地产开发项目租售计划
房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。
1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。
2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。
3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。
（二）房地产开发项目租售收入的估算
租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。
1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。
2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。
二、税金估算
（一）经营税金及附加
1、经营税金及附加的概念
经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。
2、具体估算
（1）营业税
对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。
营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率，目前我国的营业税税率是5%。
（2）城市维护建设税
城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。
城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。
（3）教育费附加
教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。
（二）土地使用税
土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。
年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（三）房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
（四）企业所得税
企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：
所得税税额=应税所得额×税率
应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额
对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。
（五）土地增值税
1、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。
2、转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。
3、土地增值税的扣除项目
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额
扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。
（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。
但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。
如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。
如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。
（4）旧房或建筑物的评估价格
转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。
（5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
5、土地增值税的免税规定
有以下情形之一者，免征土地增值税：
（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
（2）因国家建设需要征收的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-10,000=30,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
30,000÷10,000=300%
增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。
（3）计算各档土地增值税税额：
a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为：
1,000×50%×30%=150万元
b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为：
1,000×（100%-50%）×40%=200万元
c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为：
1,000×（200%-100%）×50%=500万元
d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为：
[3,000-（1,000×200%）]×60%=600万元
（4）土地增值税总额：
150+200+500+600=1,450万元
例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-35,000=5,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判断土地增值税适用税率：
增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。
第四节 借款还本付息的估算
借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。
一、还本付息的资金来源
根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。
1、利润
用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。
2、折旧费
如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。
3、摊销费
4、其他还款资金
5、预售或预租收入
二、还款方式和顺序
（一）国外借款的还款方式
按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。
二）国内借款的还款方式和顺序
一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。
三、利息的计算
（一）借款时的利息计算
按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率
例6-4某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。
解：
建设期各年利息计算如下：
第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元
第2年应计利息=（318+600÷2）×12%=74.16万元
第3年应计利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06万元
故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元
（二）还款时的利息计算
1、等额偿还额本金和利息总额时
2、等额还本，利息照付
四、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。
针对项目还本付息表，可进行如下分析：
1、分析项目债务清偿能力
2、协助安排短期贷款
3、研究资金筹措方案的合理性
例6-5某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。
解：（1）建设期各年应计利息：
第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元
第2年应计利息=（1040+2000÷2）×8%=163万元
第3年应计利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376万元
第3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元
（2）每期还本付息：
A=P（A/P,i,n）=1648万元