A. 公产房承租人更名过户费用
法律分析:公产房过户一般分为两种情况:一,有合理去向(卖方同户籍下居住满两年以上的在两年之内买过本地新房或二手房的视为有合理去向)的免征2%过户费,只需要缴纳二手房转让手续费(计租面积*1.3*每平米6元)和50元评估费。二,无合理去向的需要缴纳2%的过户费,二手房转让手续费(同上)和50元评估费。
法律依据:《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条
一、遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产,不得继承。据此,遗产是指公民死亡时遗留下来的个人合法财产,而对于公产房承租人只有使用权,没有所有权,所以并不在遗产范围,依法不能继承。
二、公有居住房屋承租人死亡,其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同,但前提条件是共同居住人户口在公房内且与承租人共同居住两年以上又无其他住房。
三、如果有两个或两个以上共同居住人符合该前提条件的,共同居住人之间应当协商确定承租人。协商不成的,由公房产权人根据共同居住人的住房状况书面确定承租人。
四、实践中从社会安定、和谐的角度来考虑,所以如果公房承租人死亡,房屋有两个或两个以上符合条件的共同居住人,承租权是不能直接转给某一人的。
五、房屋由谁承租,需要由共同居住人协商确定,然后向公房产权人提出书面申请并办理更名手续,他人包括家中的其他亲属因不是共同居住人无权干涉。
六、如果某人瞒着其他共同居住人去办理了承租人更名手续,那是违法的和无效的。如果出现争议,权益受到侵害的共同居住人可以到房管部门要求撤销更名,或到法院起诉要求确认承租人。
B. 公产房过户费用标准
公产房过户费用标准主要包括契税、个人所得税、土地出让金和交易手续费等。具体的费用标准会根据不同地区、房屋的具体情况以及政策规定而有所差异。
一、契税
契税是公产房过户中不可避免的一项费用,其计算方式主要依据房屋的成交价格。通常,契税的税率为房屋成交价格的1%-3%不等,具体税率会根据当地的政策规定和房屋的具体情况而有所调整。因此,在过户前,需要了解当地契税的具体税率和计算方式,以便做好预算。
二、个人所得税
如果公产房持有者将房产出售,且持有房产时间不足一定年限(通常为五年),则可能需要缴纳个人所得税。个人所得税的计算依据为房屋的增值部分,即出售价格减去原购买价格和相关税费后的余额。具体的税率也会根据当地政策规定和持有房产的时间长短而有所不同。
三、土地出让金
公产房过户可能还涉及到土地出让金的支付。土地出让金是指土地使用权出让应当收取的土地收益金,其计算方式和标准会根据土地的性质、用途、位置等因素而有所差异。在过户前,需要了解土地出让金的具体规定和支付方式,以确保过户的顺利进行。
四、交易手续费
此外,公产房过户还需要支付一定的交易手续费。这些费用包括过户登记费、评估费、公证费等,具体金额会根据当地的收费标准和服务机构而有所不同。在过户过程中,需要注意选择正规的服务机构,以避免不必要的风险和损失。
综上所述:
公产房过户费用标准包括契税、个人所得税、土地出让金和交易手续费等,具体金额会根据房屋的具体情况、政策规定和地区差异而有所不同。在过户前,需要了解当地的费用标准和规定,以便做好预算和规划。同时,选择正规的服务机构也是确保过户顺利进行的重要保障。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条规定:
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
《中华人民共和国契税暂行条例》
第一条规定:
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。
《中华人民共和国个人所得税法》
第二条规定:
下列各项个人所得,应当缴纳个人所得税:
(一)工资、薪金所得;
(二)劳务报酬所得;
(三)稿酬所得;
(四)特许权使用费所得;
(五)经营所得;
(六)利息、股息、红利所得;
(七)财产租赁所得;
(八)财产转让所得;
(九)偶然所得。