重新购建价格的求取有哪些方法

A. 金融机构评估的计价一般采用什么方法

可选估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法
市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法也称收益资本化法、收益还原法，是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 假设开发法也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润求取估价对象价值的方法。

B. 制定价格的方法有哪些

可以归纳为成本导向、需求导向和竞争导向三类。
成本导向定价法
以营销产品的成本为主要依据制定价格的方法统称为成本导向定价法,这是最简单、应用相当广泛的一种定价方法。
1、总成本定价法:成本加成,目标利润
(一)
成本加成定价法（cost-plus
pricing），即按产品单位成本加上一定比例的毛利定出销售价。
其计算公式为：P=c×(1+r)
P—商品的单价
c—商品的单位总成本
r—商品的加成率
(二)目标利润定价法，是根据企业总成本和预期销售量，确定一个目标利润率，并以此作为定价的标准。
其计算公式为：单位商品价格=总成本×（1+目标利润率）/
预计销量
2、边际成本定价法
3、盈亏平衡定价，考虑到销售额变化后，成本也在发生变化，这种方法是运用损益平衡原理实行的一种保本定价法。
其公式是：
盈亏平衡点销售量=固定成本/单位—单位变动成本
盈亏平衡点销售额=固定成本/1—单位变动成本率
需求导向定价法
需求导向定价法是指根据市场需求状况和消费者对产品的感觉差异来确定价格的定价方法。
它包括以下三种
(一)认知导向定价法，是根据消费者对企业提供的产品价值的主观评判来制定价格的一种定价方法。
(二)逆向定价法，它是指依据消费者能够接受的最终销售价格，考虑中间商的成本及正常利润后，逆向推算出中间商的批发价和生产企业的出产价格。
可通过公式计算价格：出厂价格=市场可零售价格×（1—批零差率）×（1—进销差率）
(三)习惯定价法，是按照市场长期以来行成的习惯价格定价。
竞争导向定价法
（Competitive
Bidding/competition-orientated
pricing）
竞争导向定价法概述
竞争导向定价法是企业通过研究竞争对手的生产条件、服务状况、价格水平等因素，依据自身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商品价格。以市场上竞争者的类似产品的价格作为本企业产品定价的参照系的一种定价方法
这种定价方法主要有3方面特点。竞争导向定价主要包括随行就市定价法、产品差别定价法和密封投标定价法。
竞争导向定价法的几种方式
在竞争十分激烈的市场上，企业通过研究竞争对手的生产条件、服务状况、价格水平等因素，依据自身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商品价格。这种定价方法就是通常所说的竞争导向定价法。竞争导向定价主要包括：
1、随行就市定价法:在垄断竞争和完全竞争的市场结构条件下，任何一家企业都无法凭借自己的实力而在市场上取得绝对的优势，为了避免竞争特别是价格竞争带来的损失，大多数企业都采用随行就市定价法，即将本企业某产品价格保持在市场平均价格水平上，利用这样的价格来获得平均报酬。此外，采用随行就市定价法，企业就不必去全面了解消费者对不同价差的反应，也不会引起价格波动。
2、产品差别定价法:产品差别定价法是指企业通过不同营销努力，使同种同质的产品在消费者心目中树立起不同的产品形象，进而根据自身特点，选取低于或高于竞争者的价格作为本企业产品价格。因此，产品差别定价法是一种进攻性的定价方法。
3、密封投标定价法:在国内外，许多大宗商品、原材料、成套设备和建筑工程项目的买卖和承包、以及出售小型企业等，往往采用发包人招标、承包人投标的方式来选择承包者，确定最终承包价格。一般来说，招标方只有一个，处于相对垄断地位，而投标方有多个，处于相互竞争地位。标的物的价格由参与投标的各个企业在相互独立的条件下来确定。在买方招标的所有投标者中，报价最低的投标者通常中标，它的报价就是承包价格。这样一种竞争性的定价方法就称密封投标定价法。

C. 房屋重置价如何计算

房屋重置价计算公式：房屋重置成新价格=房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。

房屋成新是指被拆迁房屋拆迁时几成新，也就是房屋折旧率；

房屋重置成新价是房屋重置价格乘以折旧率;

房子150平米房子按房屋拆迁补偿,土地证上其他土地按土地征用补偿。

前者指拆迁的房屋的新旧状况(如7成新即为70%),后者指宅基地的土地类别(所处的地理位置),区位不同,补偿的价格也不同。

1、宅基地区位补偿价按下列公式计算：宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积即宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。

补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。

房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

2、主要看当地的拆迁政策，不同地区的拆迁因区域、地块、房屋结构等情况有所区别。

因此要看您当地的拆迁政策以及出台的相应规则。

详细请咨询当地有关部门或者关注《xx市集体土地房屋拆迁管理办法》中的拆迁补偿和安置。（根据具体情况 建议咨询当地房管局 办理合法的手续）

(3)重新购建价格的求取有哪些方法扩展阅读：

房屋重置价就是在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下。

重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。

拆迁补偿中的“重置价”是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。

也有的将重置价称为房屋的单方工程造价。

重置价的计算方法就其本质来说，属于房地产评估方法中的成本法，但重置价实际上还不是成本价，只是成本价的主要组成部分。

不考虑成新和地式类别的原结构、原材料、原设备、原功能、按成新，以上一年年底的价格为准。

D. 定价的方法主要有哪些

定价方法是企业为实现其定价目标所采取的具体方法。 定价方法可以归纳为成本导向、需求导向和竞争导向三类。
成本导向定价法：以营销产品的成本为主要依据制定价格的方法统称为成本导向定价法，是最简单、应用相当广泛的一种定价方法。成本导向定价法分为总成本定价法、边际成本定价法、盈亏平衡定价法。总成本定价法分为：成本加成定价法、目标利润定价法。成本加成定价法即按产品单位成本加上一定比例的毛利定出销售价。其计算公式为：P=c×（1+r），其中：P—商品的单价，c—商品的单位总成本，r—商品的加成率。目标利润定价法，是根据企业总成本和预期销售量，确定一个目标利润率，并以此作为定价的标准。其计算公式为：单位商品价格=总成本×（1+目标利润率）/预计销量。
需求导向定价法 需求导向定价法是指根据市场需求状况和消费者对产品的感觉差异来确定价格的定价方法。需求导向定价法分为：理解价值定价法、需求差异定价法、反向定价法。
竞争导向定价法 竞争导向定价法是企业通过研究竞争对手的生产条件、服务状况、价格水平等因素，依据自身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商品价格，以市场上竞争者的类似产品的价格作为该企业产品定价的参照系的一种定价方法。竞争导向定价主要包括随行就市定价法、产品差别定价法和密封投标定价法。
拓展资料
定价策略:折扣定价
折扣定价策略，是指利用各种折扣和让价吸引经销商和消费者，促使他们积极推销或购买本企业商品，从而达到扩大销售、提高市场占有率的目的。
1、现金折扣
这是企业为了加速资金周转，防止呆账出现，给予现金付款、提前付款或迅速支付货款的买主一定比例的优待。
2、数量折扣
数折扣是指当购买者的购买达到一定数量或金额时，企业给予一定折扣，分为累进折扣和非累进折扣两种。
非累进数量折扣指在每次购买中，当购买量达到一定标准时，给予折扣，购买量越大，折扣越大。
累进数量折扣指一定时间期限内，顾客累计购买量（或购买金额）达到一定标准，就给予折扣。同样，数量或金额越大，折扣越大。折扣时间的长短，可根据企业情况随意制定，如一周、一月、一季或一年。
3、季节性折扣
生产季节性产品的企业，对销售淡季来采购的买主，给予折扣优待，鼓励中间商及用户提早采购。

E. 最新的徐州市市区各类房屋重置价格，基准地价及路线价，不同区位、用途、建筑结构的房地产市场价格信息

有价格的评估，在中间！
连云港市城市房屋拆迁评估技术规范

第一章 总 则
第一条 为规范城市房屋拆迁评估技术行为,维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令），《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，《连云港市城市房屋拆迁管理规定》，《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》等有关规定，结合本市实际，制定本规范。

第二条 在本市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价（以下简称拆迁评估）的房地产评估机构（以下简称拆迁评估机构）和评估人员应当符合本规范的要求。

第三条 拆迁评估机构应具有省级以上建设行政管理部门核发的三级以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的连云港市城市房屋拆迁评估机构名录。

第四条 承担拆迁评估的机构应由拆迁人和被拆迁人共同选定；不能共同选定的，由市房屋拆迁管理部门组织，以抽签方式确定。

第五条 承担拆迁评估的房地产评估专业人员，应当是符合本规范第三条规定的在拆迁评估机构中注册的注册房地产估价师。

第六条 拆迁评估的估价对象为：拆迁范围内经确认持有合法产权证的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。

第七条 拆迁评估的估价目的统一为：城市房屋拆迁补偿估价。

第八条 拆迁评估的估价时点为：房屋拆迁许可证颁发之日。

第九条 拆迁评估采用的价值标准为：估价对象在估价时点最可能达成的（不考虑所受抵押、租赁等权利限制的情形）公开市场价值（含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁最低保护价及政府依据公开的市场价值确定并公布的市场指导价）。

第十条 本市拆迁评估采用市场评估模式进行。对住宅房屋的拆迁补偿金额，按市场评估价格、政府指导价结合最低保护价方式确定；对非住宅房屋的拆迁补偿价格，按市场评估价格确定。

第十一条 最低保护价是指被拆迁房屋市场评估价格低于政府拆迁保障总价的，以拆迁保障总价进行补偿。

第十二条 本技术规范所指拆迁评估的补偿金额是指估价对象拆迁补偿的评估结果，不包含房屋拆迁中的搬迁补助费，过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业补助费等，以及室内自行装修装饰的补偿金额。

第十三条 拆迁评估结论应说明本次拆迁评估最终的汇总估价结果，并标明大写金额。拆迁补偿估价的货币单位应精确到人民币元。

第十四条 拆迁评估报告中应说明本估价结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

第二章 拆迁评估操作程序

第十五条 拆迁评估机构被确定后，其拆迁评估的基本程序应为：

1、接受委托，明确评估基本事项并签定拆迁评估委托协议；

2、接受委托方提供的有关资料，明确拆迁范围，拟订拆迁评估作业方案；

3、到拆迁地点进行现场告示和前期调查；

4、进行实地查勘，对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋用途、性质；

5、根据实地查勘资料，参照有关技术规范，按本规范中的市场评估技术路线进行具体测算；

6、根据测算确定分户估价结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方；

7、根据拆迁当事人的要求，对其做出书面解释和说明；

8、完成评估资料的归档、验收。

第三章 拆迁评估方法与技术路线

拆迁评估采用市场比较法、收益法、成本法及综合评估法进行。

一、住宅房屋拆迁补偿估价

（一）住宅房屋拆迁补偿估价技术路线

1、确定住宅房屋类别：住宅房屋分为成套住宅和非成套住宅。

2、选择评估方法：成套住宅应采用市场比较法；非成套住宅应首选市场比较法、成本法，不具备市场比较法、成本法条件的，可以采用住宅综合评估法。

二、 计算评估价格。

（一）房屋市场比较法评估

采用的价格标准: 公开市场价值标准。

基本公式为：

被拆迁房屋评估价格V=可比实例Vs×100 P1×P2 100×100 P3×100 P4

1、Vs：住宅房屋可比实例的选取要求见附件一。

2、P1——交易情况修正系数，由于采用买卖正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。

3、P2——交易日期修正系数，该系数由拆迁评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定。

4、P3——可比实例实体状况修正为待估房屋的实体状况修正系数，参见附件三。

5、P4——可比实例区位状况修正为待估房屋的区位状况修正系数，参见附件二。

6、确定评估价格，选取多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况采用《房地产估价规范》规定的方法，求出一个综合结果作为比准价格。

（二）住宅房屋综合评估法评估

采用的价值标准：政府根据公开市场的市场价值确定并公布的市场指导价。

基本公式为：

被拆迁房屋评估价格=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位系数）]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价。

1、重置价：仅指重置建安成本价，包括土建、水、电等。根据房屋结构在《房屋拆迁重置价格表》即在附件四中查取。

2、成新率：指被拆迁房屋的新旧程度，参照《房屋成新评定说明表》（附件五）和《房屋直线折旧参数说明表》（附件六）中的内容，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方式确定。

3、住宅房屋区位基准价：是指被拆迁房屋所在区位相应的补偿调整价，根据《住宅房屋拆迁区位分类》在《住宅房屋区位基准价格表》即在附件七、附件八中查取。

4、区位系数：是指因环境、交通、物业管理等不同造成的个别价格差异的调节系数（参见附件二），该项调整累计不超过20%。

5、时点系数为1.0，以后由市房屋拆迁管理部门根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。

6、合法院落补偿价，仅对能提供土地使用权证（或同类有效证件）的被拆迁房屋的院落补偿价格。

其计算公式为：

合法院落补偿价=（土地面积-建筑面积）×住宅房屋区位基准价×区位系数×时点系数×个别因素调整系数（若为负值，则取零）

土地面积：土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积。

建筑面积：房屋所有权证（或同类的有效证件）上载明的面积。

住宅房屋区位基准价、时点系数、区位系数同前。

个别因素调整系数：（1）国有划拨土地调整系数按60%计取；

（2）国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。

二、非住宅房屋拆迁补偿估价

(一) 非住宅房屋拆迁评估测算的技术路线为：

1、确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房划分为工业性建筑（厂房、仓库等）、办公性建筑（行政办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）；营业性用房划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

2、选择评估方法。

非住宅房屋首选市场比较法评估；因交易实例难以收集而不宜选用市场比较法时，非营业性用房可选用成本法评估，营业性用房可选用收益法评估；

非营业性用房的拆迁补偿评估因无法适用市场比较法，而采用成本法评估时，其客观成本基础应该是当时当地按相同用途房地产的平均重置价格成本水平；

营业性用房采用收益法评估时，其客观收益基础应该是当时当地相同用途房地产的平均正常收益水平。

3、测算评估价格。按《房地产估价规范》规定的相应方法应用要求，测算出非住宅房屋的拆迁评估价格。

（二） 应用市场比较法评估时，可比实例的选取应按照附件一的要求进行，系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件一的相关要求进行。

（三） 非营业用房成本法评估

1、采用的价格标准：公开市场价值标准

2、基本公式为：

被拆迁房屋评估价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧

3、土地重新取得的价格应首选市场比较法测算。在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费、土地开发利润；

4、建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、销售税费、建筑物开发利润；

5、建筑物折旧应根据实地勘察，对照附件五、附件六确定。建筑物折旧应考虑物质折旧和功能折旧等因素。

（四）营业用房的收益法评估

1、采用的价值标准：为公开市场价值标准。

2、基本公式为：

营业用房采用收益法评估时，应采用有限年期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式： V= a r[1- 1 (1+r)n]

其中V为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期；

3、估价对象的年纯收益，一般采用年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金水平。在无法取得客观收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的方法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照估价对象现实情况分别按出租型、直接进行型和混合型房地产的净收益求取规定进行。

4、估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行，资本化率的求取方法推荐采用时常抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易实例作为测算的可比实例；采用安全利率法计算时，资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率;风险调整值则由评估人员根据估价对象当时当地经济现状及对未来的预测、估价对象用途及新旧程度等确定。

5、估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

（五）被拆迁房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的对大于房屋建筑面积的土地使用权面积部分应采用市场比较法单独评估。因交易实例难以收集而不适用市场比较法的可采用收益法、成本法，基准地价修正法、假设开发法、路线价法进行评估。该部分土地使用权面积的评估价格计入被拆迁房屋补偿金额。

三、住宅改为非住宅使用的房屋的拆迁补偿估价：

（一）住宅房屋改为非住宅房屋使用，并且实际进行合法经营，采用综合评估法评估。

1、符合《连云港市房屋拆迁管理规定》第三十九条第五款规定的条件的，沿街铺面房屋90%参照非住宅房屋综合评估法评估，10%参照住宅房屋综合评估法评估；非沿街铺面房50%参照住宅房屋综合评估法评估，50%参照非住宅房屋综合评估法评估。

2、不符合《连云港市房屋拆迁管理规定》第三十九条第五款规定的条件的，但实际进行合法经营的，沿街铺面房屋40%参照非住宅房屋综合评估法，60%参照住宅房屋综合评估法评估；非沿街铺面房屋20%参照非住宅房屋综合评估法，80%参照住宅房屋综合评估法评估。

（二）非住宅房屋综合评估法：

采用的价值标准：政府根据公开市场的市场价值确定并公布的市场指导价。

基本公式为：被拆迁房屋评估价格=非住宅房屋区位补偿价格+非住宅房屋补偿价格=非住宅房屋区位价×建筑面积×K1×K2×K3+房屋重置价格×成新率×建筑面积

1、非住宅房屋区位价：指被拆迁的非住宅房屋所在区位的相应补偿价格，是根据附件九、附件十确定。其中国有划拨土地区位价=非住宅房屋区位基准价×60%；国有出让土地区位价=非住宅房屋区位基准价×（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。

2、K1：为区位系数，是指营业用房位置、朝向等不同造成价格差异的调节系数。区位调节系数为1.00-1.20。

3、K2：为非住宅营业用房临街状态系数（只适用于营业用房底层）。

一面临街状态，应考虑一面临街面宽（开间）与深度（进深）的调整，调整系数参照附件十二。

两面临街（两面以上临街按两面临街计算），以区位等级级别高的临街面（主临街面）区位补偿为准，次临街面为辅，具体调整系数参照附件十三。

4、K3经营用房楼层调节系数。参照附件十四。

5、底层营业用房区位价等于非住宅房屋区位价乘以一面临街调整系数（或乘以两面临街调整系数）以及K1；两层以上营业用房区位价等于非住宅房屋区位价乘以楼层调整系数以及K1；建筑物补偿价的计取，用房屋重置价结合成新进行计算。

6、非住宅房屋区位调整不低于同类区住宅房屋区位补偿标准。

7、住宅改为非住宅使用的房屋，被拆迁房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积部分的补偿按同类区住宅标准补偿，具体方法参照住宅房屋综合评估法中合法院落补偿价计算。

四、违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予拆迁补偿估价，未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物的残值。在建工程应采用成本法进行评估，其建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准；其土地使用权评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第四章 拆迁评估工作准则

一、拆迁评估机构应与委托方签订拆迁评估委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。

二、拆迁评估机构必须确定评估项目的技术负责人。评估技术负责人必须为本评估机构注册房地产估价师，最终确定评估技术方案并对评估方法的选择和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

三、拆迁评估机构应组织专业人员进行现场告示和前期调查。

四、拆迁评估机构应组织具有拆迁评估资质的专业人员，依据产权资料和前期调查资料进行实地查勘。实地查勘记录是测算评估价格和撰写评估报告必备的基础资料。

五、拆迁评估人员应佩带与市房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估工作证，逐户逐项进行评估，做到工作上门到户、实地勘测准确、权证查验无误，不错计缺项，不徇私舞弊。

六、评估结果需经拆迁评估机构内部审核评议，拆迁评估机构在提交正式评估报告前，负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

七、拆迁评估机构应在拆迁评估委托协议约定的时间内，向委托人提交正式的评估报告。拆迁评估报告需经项目技术负责人以及参与评估的本机构的注册房产估价师签字认可。

八、拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告、接受拆迁当事人咨询和质疑的义务，并负有向房地产评估专家委员会提供报告及有关资料和答复技术质询的义务。

第五章 拆迁评估报告

一、拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。

二、评估报告应包含下列内容：

1、封面；2、目录；3、致委托方函；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。

三、估价结果报告中应包含下列内容：

1、估价项目名称；2、委托方名称和住所；3、估价方（房地产估价机构）名称和住所；4、估价对象；5、估价目的；6、估价时点；7、价值定义；8、估价依据；9、估价原则；10、估价方法及其技术路线；11、标准样本房屋基准价格的测算说明及其测算结果；12、估价结果及其确定的理由；13、估价作业时间；14、估价报告应有的有效期；15、估价人员；16、注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17、估价的假设和限制条件；18、附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权声明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

四、估价技术报告应包含下列内容：

1、评估项目总概况

2、估价对象实体和区域因素分析

3、房地产市场背景分析

4、估价方法选用

5、可比实例选取及其说明

6、估价测算过程

7、估价结果确定

五、拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖拆迁评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的拆迁评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。

六、评估报告应做到图文并茂，其用纸、装帧应有较好的质量。

第六章 拆迁评估工作资料存档

一、拆迁评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含估价技术报告）一并整理存档：

1、拆迁评估委托协议；

2、房屋拆迁许可证；

3、估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料；

4、估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料；

5、标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料；

6、可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料；

7、确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；

8、其他涉及评估项目的必要资料。

二、拆迁评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留8年。

三、涉及办理证据保全手续的，拆迁评估机构应将评估报告（含估价技术报告）及评估过程中形成的有关资料同时提交委托方。

第七章 附 则

一、拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，拆迁评估机构可以委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

二、各附件系本技术规范的必要组成部分。

三、本规范未叙述到的条款按《房地产估价规范》中的相关规定执行。

F. 定价的方法主要有哪些

定价策略中，常见的定价方法有三类：成本导向定价法、市场导向定价法、顾客导向定价法 。

G. 房地产评估成本法作业

开发周期为两年，假设土地取得成本一次性投入，开发

H. 怎样计算重置成本

资产的重置成本:简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。检举 回答人的补充 2009-06-17 23:20 （1）重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。
①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法（指数估价法）。
A.直接法，获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。
B.物价指数法，物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。
采用定基物价指数计算重置成本的公式为：
重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）
采用环比物价指数计算重置成本的公式为：
设备重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）
其中Pnn-1代表n年对n－1年的环比物价指数。
C.重置核算法，常用于确定非标、自制设备重置成本，重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成

I. 几种房地产估价方法的比较

1.市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法。
是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——前提：交易市场已经形成
——比准价格
2.收益法也称收益还原法、资本化法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
本质
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象价值的方法。
估价思想就是房地产价格等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。还原利率
是指用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。在采用收益还原法评估房地产价格时确定适当的还原利率，是准确计算房地产价格的非常关键的问题。
资本化率
资本化率又称还原利率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存人银行产生利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。
3.概念
是分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本质
是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
运用成本法求取的房地产价格称为积算价格。
重新购建价格
是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。
建筑物折旧
是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的价值与在估价时点的重新购建价格之差。

还有一个假设开发法，我这里没有写的。。。

J. 土地增值税房地产重新购建价格怎么算

【法律依据】:

一、土地使用税城镇土地使用税（以下简称土地使用税）是国家对拥有土地使用权（不论以划拨、出让、买卖等方式）的单位和个人征收的一种税。土地使用税以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税依据，按照规定的税额计算征收。

二、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)而就其增值部分征收的一种税。

1．纳税人。转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

2．征税范围。土地增值税的征税范围是有偿转让的房地产,包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物。

3．税率。土地增值税实行四级超率累进税率。

增值额末超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；超过50％未超过100％的部分，税率为40％；超过100％未超过200％部分，税率为50％；超过200％的部分，税率为60％。

4．计税依据和税额计算。土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。

增值额＝转让房地产收入一扣除项目金额

扣除项目金额包括以下几部分：

(1)取得土地使用权所支付的金额；

(2)开发土地的成本、费用；

(3)新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格；

(4)与转让房地产有关的税金；

(5)第一项和开发土地成本金额之和的20％为加计扣除。


【拓展资料】:
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％

(二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％一扣除项目金额×5％。

(三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％土地增值税税额＝增值额×50％一扣除项目金额×15％(四)增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％一扣除项目金额×35％

公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

5．土地增值税的征收管理。土地增值税由税务机关征收。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。