‘壹’ 最新房源情况及价格
目前保利城全面加推，最小面积66方起，均价2万左右。实地蔷薇国际目前均价也是在两万左右，86方小户型基本售空
‘贰’ 房地产价格表怎么做，用什么公式，详细一点。最好有举例，谢谢大家了！！！
房地产的价格要分为几点来确定：
1、核算成本，土地成本、建安成本、和预计利润——此价格为你的销售底价
2、以上核算出来以后还要考察当地市场行情，评估销售底价是否超出当地市场平均价格
3、如果底价低于当地市场平均价格，那么再来定你的销售表价——也就是对外的报价（确定好底价后，以后销售的房屋价格一律不准低于底价，以此确保预计利润）
4、表价的制定要看当地市场行情，最总要的一点是你们销售部门在前期积累客户的时候要摸清客户的心理价位，说白了一句话价格是市场来定的 不是个人或者公司想当然来定的 比如市场反应价位是5千块 如果你们不去考虑市场 自己定个6千块 那是自掘坟墓 因为一个项目一期的价格定好了 以后卖的房子价格只会越来越高 所以第一期工程建议要人气 少赚一点就行了 不然你们以后没法卖的。
‘叁’ 房源销控表怎么制作具体规范是什么
房地产的利润与销售速度直接相关，因此，控制销售进度就可以对利润率产生很大影响。房产销控的是通过对销售速度和价格的控制达到高价全额销售的目的，开发商的销控就是业主的购房陷阱。 楼盘“销控”的概括为控局势、控价格和控速度。 控局势——差房能卖掉，好房高价卖 在一个楼盘的中，物业有优劣好坏之分，通常情况下是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售，这是价格炒作的一般性原则。 同时也规避了不好的户型型无法销售的风险。 控价格——在价格最高时抛售 房产销售有个特点，越接近现房，物业的风险越低，购房进驻的时间越短，物业业主的成本越低，因此越接近现房价格就越高。而一般性销售都是低开高走价格策略，在开盘期，价格较低，这是促销的手段，其实在最低价格的房子开发商可能一套都不会出售。通过不停的广告造势，人气增加，楼盘升温，价格开始抬升。所以在价格最高时期也就是热销期时，也是开发商大规模抛售的时期，同时也获得了最大的利益。一般说来，开盘时销售的仅仅是一小部分，有相当大比例的房子，尤其是好户型将留到现房或接近现房时销售，来通过涨价获取更多的利润。” 控速度——加速度营销，降本增利 房产销售的速度直接影响开发成本，销售速度越快，回款速度越快，资金流动的也越快，开发的成本也就越底，相应的利润就会增加。通过销控手段，制造热销虚假局面，可快速提升销售速度，这是开发商惯用的伎俩。在营销学上也成为加速度营销。 通过对售楼现场人流的控制和销控表的设计，可以制造出虚假“热销”局面，创造购买压力，提升销售价格，出现抢购行为，有些开发商通过惜售和拍售的手段来蒙蔽业主，提高物业的虚假价值。 销控手段——七大陷阱套买家 房产销售的信息保密性和不对称性为销控创造了良好的条件，虚弱的房产开发商通过销控手段和认购方法来促动资金流动，倒也赚个满钵。所以销控就是炒作房产实施资本运营最有效的方法。 楼盘置业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样：隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑；如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品，那么当初所谓的“销控”是否隐瞒了事实真相，将尚未出售的单元“销控”为已经出售，这对于那些购买在先却无法买到“精品保留单元”的购房者公平吗？它是否涉及到个人消费知情权的问题？销控仅仅是为了防止滞留差的户型，同时维持销售回笼节奏吗？笔者试探者做如下分析： 1、什么是楼盘销售控制 在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。 当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。 2、销售控制产生的背景和作用 销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。 在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是“低开高走”，二是“高开低走”，这两种价格制定策略是真对不同的物业来制定的。 2.1、“低开高走”价格制定策略的销售控制： 价格制定策略采用“低开高走”的楼盘，应分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。 2.2、“高开低走”价格制定策略的销售控制 属于“撇脂模式”，市场定位为需求弹性较小的高收入人群，它的特点是阶段性高额利润，速战速决的回收资金，其适用范围为实力信誉颇佳的大公司有“新、奇、特”概念的高附加值的物业。如青岛的天泰集团就常采用这一战术。 3、如何实现销售控制（销售控制的流程） 销控管理需要一下措施来完善： 3.1、销控表：以直观的方式显示单个楼盘的销售进展情况，可以提供需要了解房间的详细资料及销售情况，并可以根据选择的模拟付款方式生成付款时间表和按揭供款表，方便客户进行详细了解和分析。 3.2、销控总表：以直观的方式显示所有楼盘的销售进展情况，在掌握全局的同时，也可以查看房间及业主的信息。 3.3、销售登记：管理和登记房间销售的情况，包括认购资料、合同资料、产权资料、付款资料等，在合同资料录入完成后，就可以通过网上申报的“上送合同资料”来将合同资料传送到国土局进行合同登记，并取得预售合同，在取得预售合同号后，就可以利用本模块的合同打印来打印预售合同，而不需要到再到国土局的网上进行预售合同打印。 3.4、换退房管理：管理销售过程中换退房处理及查询。 3.5、催交欠款：处理销售过程中的楼款催交及欠款催交处理，并可以打印清单。 3.6、成交客户管理：登记和管理成交客户的详细资料，方便公司对成交客户进行分析和了解，从而最大限度提高对成交客户的服务。 3.7、销售统计：将公司的销售情况进行统计，并可以以图形方式直观显示。 3.8、销售统计报表：查看和打印销售过程中需要的各种报表，房地产公司可以根据自己的需要来制订各种报表。 3.9、此外还有一个不容忽视问题是销售折扣，企业定价须着眼核心客户群，并保持一个诚信的价格政策，制定定价机制系统化： 3.9.1、低定价，低折扣。这种定价较为接近实际价格，给人的第一感觉是较为实际，即“价格能够体现出价值”，所含水分较少，容易给客户留下好印象。这一策略为后期销售留下较大的变化余地，当需要价格上调时，可直接标高定价，当原定价过高销售不利时，可不用直接调低定价，而只需加大折扣幅度就可以了。这种方式符合“明升暗降”的调价原则。 3.9.2、高定价，低折扣。定价过高容易吓跑一部分客户，购买“物美价廉”的物业是人们的普遍心理，但这种价格和折扣组合不易处理，当价格上扬是拉高原有的价格，显然会增加销售阻力，而销售不畅时，加大原有已经很大折扣幅度，效果并不明显，而且还会带来众多的负面影响，且违背“明升暗降”原则。 3.9.3、中定价，中折扣。这是一种折中的销售控制组合，优缺点它兼而有之，在此不述。 因此通常情况下采用“低定价、低折扣”的方式比较适宜。相关阅读：房地产“房源销控”究竟是“控”什么详解ipad售楼系统 房源销控系统的组成部分采用房源销控的手法有哪些？房源销控即硬销控房源销控表怎么制作？
‘肆’ 要卖房怎么定价最合理 这些技巧你要知道！
市民在销售房屋时,定价应该是业主最关心的一件事情。
在销售房屋时,定价应该是业主最关心的一件事情,销售价格的高低,直接决定了看房客户的数量、销售周期。而如果价格定低了,卖房的人吃亏,如果价格定高了呢,又没有人看?所以,咱房子卖多少钱,还真得仔细琢磨一下。
什么是小区价格?
其实,房子的价格可以说是由两部分价格影响的,一部分价格我们可以称其为小区价格,即你房子所在小区带来的附加值,比如说近地铁、临公园、有学区等,这个只要是这个小区的房源,基本上都会有享受到这个价值。
而小区的价格,是一个基准线,在这个基础上,再去关注房屋的价格。房屋价格呢,与本房的基本属性相关,类似楼层、朝向、居室、价位、面积、装修等。
小区价格决定了房源价格的大的范围,比如说你所在的小区是个高档小区,均价在5-8万,你非得卖12万,那就难了,而小区价格,是一个更为复杂的事情,且我们作为单个购房人来说,无法控制。而房屋的价格,是在小区价格基础上的细节调整。
比如说你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打户型,那有可能价格就是会高一些。哪些因素会影响到房屋价格呢?
先说一个整体的思路,在各个因素中,如果我们做为业主的心态,肯定是尽量找自己房子的优势,先聊聊哪些会是你房子的优势:
楼层:板楼最好的楼层是在中间层,比如说6层的板楼,比较明确的是金三银四,即3层是最好的,其次是4层,而一层和顶层,是公认的价格会略微低一些的(有自建或者露台的另说,那个价格的增加,不是因为楼层的原因,而是增加了配套);而如果是高楼层的话,以开发商定价的原则来说,从次顶层向下,逐层的价格降低。
朝向:对于大多数的购房用户来说,对朝向还是比较重视的,最好的肯定是南北通透的(有的户型不是南北通透,但是朝南朝北都有窗户,这个朝向也是很吸引人的)。而其次的话,大家更喜欢朝向多的,比如说房子能有东、南、西三个朝向都有,那么你的采光时间要长,也会有吸引力。而从中国人的传统来说,会更喜欢东朝向一些。
得房率:房子买来是要用的,而同样是买了80平,一个使用面积70平米,和一个使用面积65平,肯定第一个更有竞争力;而得房率这个指标,对客户来说,没有太直观的感觉,只能感觉到这个房子空间大不大,而如果你能用准确的数字说明一下的话,会更有说服力。
一般来说,塔楼的公摊面积要大,得房率低,板楼的公摊面积小,得房率高一些。在塔楼里,有的塔楼是有很长的走廊的那种,得房率会更低一些。而有些房屋,因为历史原因,会出现实际使用面积大于房本面积的情况,因为很多人会按照房屋面积比较单价的高低,所以这类房源在销售的时候,最好进行一下说明。
户型方正、无浪费面积:针对户型,中国人讲究方正,如果方正的房子,会比不方正的要好卖很多。而有的户型,在进门有一个很长的通道,而这部分是无法利用的,就会造成有面积但是不实用的情况。
装修:对于很多房子来说,是一个四舍五入的概念,就是说如果你的房子装修一般,那么跟没有装修是一样的,因为客户在购买完之后需要重新装修,所以对很多简装的房子,相当于没有装修;而如果你的装修保持的不错,还可以继续沿用,那么你的装修,才会产生溢价;而如果是近一两年的装修,那么对于客户来说,既节省了装修的费用和精力,也节省了装修后空置的时间,客户可以提前入住,而且因为居住了一段时间,装修材料的环保性上,会更加放心,这些,都会对房价产生正向的贡献。
楼前后的景观:很多小区里,有楼王位置、楼王户型的说法,而这其中,楼王位置一般都是在小区的中心位置,前后有花园的。这个位置有什么好的呢?第一不临街、不喧闹;第二距离外部的距离比较适中,即享受了小区的安全和环境,又可以很短距离的到达小区外部;第三就是小区的景观,基本上都可以享受到了。
临街临地铁:而如果你的房子临街,那么这个可能是你房源的一个减分项,因为会有噪音的污染。而距离地铁,走路在5-10分钟内的路程,是最好的距离,因为这个距离既不算远,又不会受到地铁运行的影响(距离地铁过近的房子,在地铁通行时,低楼层会感觉到略微的震动)。而楼下就是公交站,也不是一个好的条件,因为你可能一开窗,就能听到公交站那喧闹的声音。
额外的附属:比如说一层带花园、顶层带露台等,这部分很多时候不是写在房本上的,但是因为是你个人可以享受的,所以,也会对房屋产生溢价。
还有什么定价技巧?
关注小区同类型的房子的价格情况。出售房源时,小区内房源会分成两种情况:
我这个户型是独一份的,没有其他人销售,那么恭喜你,你定价的自由度可以更高一些了,因为没有房源会跟你形成直接的对比。而只要你的房源价格不是太离谱,你就有可能成交;
（以上回答发布于2016-12-07，当前相关购房政策请以实际为准）
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‘伍’ 房产销售价格体系如何制定,也就是一房一价的具体定价过程....要详细的实战定价..
一房一价说穿了就是开发商追求利益最大化的一种噱头，把一桩房子中的某几套冠以“无敌景观”“中心楼王”等虚名加价出售，对于现在的房市来说，体系什么的根本就是多此一举，房子一不小心就卖光了，何必出钱请那些专搞忽悠的销售代理公司？直白一点讲，开发商想怎么定价都可以，只要不是很离谱，房子不愁卖。
‘陆’ 房产经纪人新手怎么做
1、承受压力，摆正心态完成从0到1的转变
摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。所有做中介的人都会遇到被客户冷落或谩骂的情况。但是当你打过100个电话后你就应该知道接下来那个电话是该打的，哪个是不该打的。这也是一个经验的累积。
2、做好基础工作，扎实基本功
中介新手首先要打好业务基础。无论是专业知识、房产知识。销售知识、还是心理知识、职业素养，都要不断拓展自己的职业素养，在各方面提升自己的能力。
3、做好商圈精耕，塑造口碑
商圈精耕，就需要经纪人对附近的楼盘。商盘想当了解，还有专业知识、购房过户流程、行业动态等也要熟知，提供给客户专业的回答，帮助客户指定专业的购房方案，吸引客户主动上门寻求服务。
4、善于利用专业工具来管理，积极主动发布房源
随着科技的发展，原先中介小本本的时代已经过去，现在要充分利用高科技产物来帮助自己科学管理，提高工作效率。房产中介经纪人办公软件房客多，可以帮助经纪人快速采集房源，发布房源，经纪人微店铺高效拓客，在外也不错过每一个房源，与客户沟通，高效拓客。
‘柒’ 什么是房源表
房屋的性质、地点、售价、面积、房龄等信息的统计表格。
‘捌’ 公寓的一房一价表如何制作
第一步：了解周边二手房市场的成交记录。
其中主要了解的是利差利好的幅度。
比如楼层低应该是什么折扣，靠大路是什么折扣，靠小路是什么折扣。
不同的户型哪个单价高，哪个单价低。
具体的计算不太容易做到，但是去周边二手房看房20套总是可以做到的。
如果新房的数学关系和二手房数学关系不一致，往往是二手房逻辑才是对的。因为开发商又不关心卖了之后会如何。
第二步：解读开发商一房一价表的逻辑。
开发商的一房一价表代表了开发商对于整体房源性价比的评估。
买家都是散户，开发商是机构，机构水平通常比散户高。
一般来说，开发商指定一房一价表的内部流程里第一步是产品部门的意见，比如总图、不利因素、景观分布、户型。我们需要做的是通过分析把设计部门的思路给解读出来。
比如如果东边比西边贵，你觉得是因为西晒，实际可能是因为西边对着车道。
比如如果15楼和14楼一样，你觉得是14这个楼层号不好听，实际可能是14楼有立面线条，窗户比较小。
比如如果央区不是最贵，你觉得是因为央区户型大，实际可能是车库没有直达央区地下室。
比如如果一个户型一般但是价格高，你觉得开发商乱定，实际是这个户型在总图当中的位置很好。
总的来说，不要觉得开发商会乱定，但是如果反复思考都找不到定价理由，那么意味着这个盘存在盘内的套利机会。
从常识上来说，开发商定价是产品逻辑和营销逻辑的结合，最终集中体现在营销逻辑。
开发商制定一房一价表的内部流程的第二步以及最后确认都是营销逻辑的体现。
营销逻辑首先要以产品逻辑为基础，但是会结合营销策略。一些房源畸高或者畸低，如果产品上无法解释，很可能是营销策略所致。
如果一个盘营销压力大，拉高一部分房源的价格的目的是为了压低另外一部分房源，这个盘开盘至少不会惨淡。
营销是很需要气势的，如果开盘太弱，市场自觉性跟风，后期去化就乏力了。
如果一个盘一些房源稀少，拉高这部分房源价格的目的是总体来说不愁卖。
如果一个盘地段不是那么好，通常会打低大户型的单价，因为这部分如果留在续销里，很可能带来的局面是留到最后都没人买，并非房子不好，而仅仅是地段暂时撑不起总价。
在开发商冲击业绩的时候，有些房子会折扣。特殊情况下开发商的领导要升职，也会把价格表分化以完成指标，不少公司的领导KPI和营销业绩是挂钩的。至于剩下的房源，行情好了也能卖掉，历史上上海都是卖掉了。如果行情不好能卖很久，外地诸多城市的尾盘都是现房等到了2016年的货币洪流。
对于没有可能速销的盘，往往是最好的最贵，其道理也简单，到了最后就是现房，好房子又是现房，买家的购买欲望就强多了。
第三步是把自己要买的预算内的房源按好坏排序。
如果你的预算内房源100套，忽略价格把这100套房子按从好到不好排序。
开发商的工作没有那么细致，但实际到了二手房市场中，一套房子与另外一套房子就是1对1PK的。
严格的排序不会是按楼栋，不会是按楼层，不会是按户型，而是有时候按楼栋，有时候按户型。
‘玖’ 怎样做价目表
1，制作报价单我们需要用到的是excel表格，当然你用word也是可以的。小编认为excel表格比较好排版。
2，我们首先新建一个excel表格并打开。第一行需要拉大做标题，并且要放入自己公司的LOGO，这样才可以彰显报价单的正规。
3，然后我们需要在标题下面空出一行，并写上产品报价单，肯定是要把这份文档的名称给写清楚，并且需要居中。然后在下面空一行，左边写上报价单的单号，右边写上报价的日期，这些都是必备的。
4，然后在往下，左边填写客户的信息，把客户放在前面表示对客户的尊重，右边填写自己的公司信息，公司信息一般有，名称，联系人，联系电话，传真，email等等。根据每个公司的不同自行编辑。
5，然后下面我们就开始制作正文表格，这里需要提到的是制作表格前，我们需要在前面标注图中那段话，当然你也可以再重新编辑。这样可以让客户更加清楚明了。
6，然后进行表格名称明细的输入布置，。然后输入你要报价的名称，型号，数量，价格等等。
这里要提到的是，我们先不要急着去调整字体，先布置整体局面。最后做调整。
7，然后我们对表格内容进行添加边框，然后看下其他的位置还需要调整什么，比如报价标题，我们还没有进行居中处理
8，还有客户信息和报价公司的信息都还没有做进一步调整，我们都把相应的单元格合并，然后看下左右的距离做调整
9，我们可以先预览一下，上面部分是大体完成了，感觉下面还少了一些什么。
我们还需要对表格下面做一些报价的说明。比如付款方式和报价有效期等等，有必要还需要加上一些条款之类的。
10，在最底下我们还需要加上客户的确认，盖章或者签字确认，这个也是必须要有的，而且比较重要，这样才能显示规范。
11，最后我们再次预览后，整体就比较协调，而且可以说是初步成型，接下来我们就去调整一下各方面的字体大小。
‘拾’ 如何制作房地产销售价格表
你好，策划只做方案，可以对销售价格提出大方向建议，具体定价应该是在财务初步核算成本之后销售部门制定。