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2011年11月15日，对江西景德镇、乐平、弋阳进行项目前期市场调研工作，下面就各方面调研情况，通过汇总、分析，作如下汇报。
城市概况及发展规划
一、景德镇概况
景德镇市位于江西东北部，坐落于黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带，是典型的江南红壤丘陵区。市区内平均海拔32米，地势由东北向西南倾斜，东北和西北部多山，市区处于群山环抱的盆地之中。 与安徽省东至县交界，南与万年县为邻，西同鄱阳县接壤，东北倚安徽祁门县，东南和婺源县毗连。是鄱阳湖生态经济区重要组成，也是国家重要的山水生态历史文化名城。上饶市北部偏西。景德镇由于制瓷历史悠久，瓷器产品质地精良，对外影响大，“瓷都”两字成了景德镇的称号。该市总人口为156.51万人，其中非农业人口60.67万人。各行政区人口数据：珠山区（景德镇市城区）面积40平方千米，人口28万；昌江区面积380平方千米，人口16.3万；景德镇是江西省环鄱阳湖经济圈（指南昌-九江-景德镇）的重要城市，也是赣东北地区的重要工业基地和商品粮生产基地，是中国唯一的直升飞机生产基地。是江西省东北部地区的工业重镇，历史上以瓷器产业为主，且名气很大；现今瓷器产业之产值占全市经济之比重较计划经济时代之前有很大下降。景德镇虽是“中国瓷都”，但现在陶瓷产业并不构成景德镇财税的主要来源，而是陶瓷之外的其他工业部门构成了景德镇工业的主导力量，包括机械、电子、家用电器制造、飞机、汽车、能源、食品加工、茶叶加工、制药等。 景德镇的农业主要是水稻种植，是江西省环鄱阳湖水稻种植区的重要组成部分，属全国商品粮基地之一，也是全国优良种猪繁殖基地、江西省重点产棉区、茶叶生产加工基地。区域内的水稻是一年两熟的双季稻，春播为早稻，夏种为晚稻。南部的乐平市是赣东北的重要蔬菜生产基地，其蔬菜产销量在江西省的农业经济中占有非常重要的地位，2007年蔬菜种植面积1.7万公顷，总产量达62万吨，还被中华人民共和国农业部授予“无公害”蔬菜生产示范市，中国农产品采集中心之一，有“江南菜乡”之称。。
二、乐平概况
乐平市为江西省计划单列市，1992年9月21日撤县设乐平市，由景德镇市代管，地处于赣东北，乐平素有“鱼米之乡” “江南菜乡”的美誉。总面积约1973平方千米（城区约20平方千米），总人口约87.5万人。城区约19.1万人，下辖14个镇，2个街道办事处，2个乡。洎阳街道、塔山街道、镇桥镇、乐港镇、涌山镇、众端口镇、接渡镇、洪岩镇、礼林镇、后港镇、塔前镇、双田镇、临港镇、高家镇、名口镇、浯口镇、鸬鹚乡、十里岗乡。共有50个居委会、265个村委会。是赣东北区域中心，区位优势凸显。境内乐安河四季通航，可直达鄱阳湖、长江；皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道通江达海；景鹰高速、(南)昌德(兴)加密高速穿境而过，与杭瑞、沪昆高速全线贯通。一个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、铁路枢纽鹰潭，2小时车程内有南昌机场；3小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市。“是南昌——九江——景德镇”金三角区域，人口众多，市场发达，商贸繁荣，物流便捷，皖赣铁路穿境而过，境内现有206国道和乐上、乐弋、田乐线3条省道与外界相连，南与鹰潭相距只有几十公里，西距南昌150公里，北离景德镇机场只有40公里，
城市发展规划
景德镇：
昌南大道在景德镇的西部，是在原来的山中开辟出了新的城市，作为景德镇的中央商务区。中城商业区汇集了珠山中路，浙江路，等重点商业区，也有着，江西第一街——古街，群英街，十八桥，等景德镇人耳熟能详的零售业名街，是景德镇的购物天堂。而完整的老城区建筑，也是景德镇的重要旅游地区。 以景德镇城区为中心，联动发展浮梁、鄱阳、万年县城和乐平市区，形成以景德镇为中心的赣东北城镇群。
乐平：
乐平生机勃勃、蓄势待发。乐平人民风质朴，尚文崇武，勤劳智慧，千百年来，乐平人以自强不息、坚韧不拔的精神创造了一方文明，特别是改革开放以后，在历届班子的扎实工作和全市人民的共同努力下，乐平发展很快，变化也很大，从一个农业大市跻身到全省综合经济实力十强县（市）（第六）。改革开放以来，特别是撤县设市以来，乐平大力实施“一优三化”战略，即全面优化“有利于投资者创业、有利于乐平发展”的经济环境；围绕化工、医药、食品、建材四大产业，推进工业化进程；围绕建设全国有名气、文化有内涵、旅游有特色、城市有品位的花园式中等城市，推进城市化进程；围绕发展特色农业、效益农业和生态农业，推进农业产业化进程。全市经济建设和社会发展实现了历史性的大跨越，综合实力跻身全省十强县（市）。
乐平是江西老工业基地，工业基础雄厚。计划经济时代，拥有21家部省属企业和80家市属国有集体企业。江西东风制药有限公司是江西省医药产业第一家上市公司，江西化纤化工有限公司是国家确定的全国512家重点国有企业之一。拥有一个面积达4平方公里的江西精细化工特色园区，工业形成了化工、医药、建材、能源、食品及蔬菜加工五大支柱产业，总量占全部工业的八成，其中化工医药产业占五成。
乐平是江南菜乡，农业特色明显。盛产优质粮食、蔬菜、棉花、蚕桑、油料、生猪、农禽和水产。是商品粮生产基地，江西重点产棉区，优良猪种繁育基地，江西最大的无公害蔬菜生产基地和僵无公害农产品生产示范基地县。是江南地区蔬菜生产集散中心、价格中心、住处传播中心，2007年被中国园艺协会命名为“江南菜乡”。
景德镇市：
近年来，景德镇市在稳定粮食播种面积，提高单位面积产量和优质稻比重的同时，进一步做大做强蔬菜、茶叶和养殖三大主导产业。目前，农业产业化区域模式是乐平市以蔬菜为重点，浮梁县以茶叶为重点，昌江区以发展养殖业为重点。据统计局统计资料显示，2010年乐平市蔬菜播种面积17565公顷，产值超10亿元，成为“全国绿色食品原料（蔬菜）标准化生产示范基地县”；浮梁县茶叶面积6674公顷，产值2.4亿元，是“全国无公害茶叶示范基地县”；昌江区养殖业产值达4.14亿元，占全区农林牧渔业总产值的57%，高于全市养殖业占农林牧渔业总产值比重24.2个百分点。为了促进农业和农村经济朝着又好又快方向发展，景德镇市把龙头企业作为农业产业化发展的关键，采取了各种行之有效的政策措施，千方百计扶持龙头企业成长壮大，龙头企业实力得到提升。龙头企业如德宇集团、乐平市的中远公司、浮梁县的浮瑶仙芝茶业有限公司等现代农业市场主体不断涌现和快速发展，已成为标准化农业的“孵化器”和“辐射源”，在拉动当地农民增收方面发挥更大作用。据农业部门统计，2010年末全市国家级龙头企业1家，省级龙头企业18家，市级龙头企业66家，规模以上龙头企业81家，分别与2005年持平、增加7家、增加55家、增加25家。目前，景德镇市浮瑶仙芝茶叶有限公司、江西赣森绿色食品有限公司、景德镇桃源农业开发有限公司3家省级龙头企业联合组建江西赣森实业有限公司，实现了强强联合，资源共享，为进一步做大做强产业奠定了基础。农业产业化科技水平不断提高。发展农业科技事业，历来是各级党委政府十分关心、关注和支持的重点。2010年全市农业机械总动力155.45万千瓦，比2005年增加84.09万千瓦，增长1.18倍；小型拖拉机15738台，比2005年增加7149台，增长83.23%；耕整机8309台，比2005年增加2859台，增长52.46%；农用水泵12844台，比2005年增加5576台，增长76.72%；喷灌机械620套，比2005年增加534套，增长6.21倍。2010年全市农业产业化经营销售收入40.4亿元，比2005年增长68.3%，带动农户18.9万户，农民从事农业产业化经营增收22680万元，户均增收1200元。
尽管随着国家、省、市对农业基础设施建设投入增加，农业生产条件得到不断改善提高，但从总体来看，农业基础设施投入严重不足，在农业基础设施建设方面的投入远远低于其他建设方面的投入，从而使农业抗灾避灾能力减弱，农业生产条件还不够完善，粮食等农作物生产能力得不到提高，增产增收难度大，阻碍了农业生产的稳定发展，农业产业化发展步伐难以加快。景德镇市农业产业化经营组织创新的龙头企业、科技企业以及专业合作社、农协等中介组织普遍存在规模小、科技力量薄弱和实力不强等问题，导致抗风险能力差，科技创新开发能力较低，难以取得最佳规模效益。农产品流通渠道不畅通。随着流通体制改革的深入，农产品流通渠道多元化格局已经形成，国有商业组织的作用越来越小，诸多形式的民间流通组织应运而生，运销量占整个农产品运销比重越来越大。但是，与农产品流通需求相比，流通组织发展无论在规模上、组织化程度上还是在服务功能上都不相适应。目前，景德镇市农产品市场体系建设尚处于初级阶段，多元化市场体系框架也只是一个雏形。市场基础设施简陋，服务设施不配套、不完善，交易方式原始，手段落后，市场主体组织程度低，代理商、批发商等中介组织不发达，交易秩序，比较混乱，缺乏相应的制度和法律规范，现代物流的理念和方式还没有建立完善。农产品批发市场和零售市场发育程度低，基本上处于粗放型发展状态，主要功能集中在物流方面，而在结算功能、价格形成功能及包装、储藏、运输、加工等功能方面很薄弱。所以农业经济服务体系建设的滞后也是发展现代农业产业化的一大障碍。
乐平：
农业的自然条件优越，有“鱼米之乡”的美誉，盛产优质粮食、蔬菜、棉花、蚕桑、油料、生猪、家禽和水产，是中华人民共和国的商品粮基地，江西省的重点产棉区、中国优良猪种繁育基地。乐平的蔬菜种植比较发达，规模也相当大，是江西最大的蔬菜生产基地和第一个蔬菜产值高于粮食产值的县（市），是中国有名的“江南菜乡”和无公害蔬菜示范县（市）。2004年，乐平市的蔬菜种植总面积达25万亩，总产6亿公斤，总产值5.38亿元。乐平有6个无公害蔬菜基地通过省级认定，面积达12万亩，并申报了11个省级无公害产品标识并被评为江西省农业发展先进县（市）。
在农业生产布局规划中，乐平市重点突出蔬菜产业所占比重。目前，蔬菜已成为我乐平农业最具特色、带给农民最大实惠、市域经济增长最具潜力的主导产业之一，是遐尔闻名的江南菜乡。近年来，我市举全市之力，认真实施“兴菜富民”战略，努力做大做强蔬菜产业，蔬菜产销在激烈的竞争中保持了长足的发展，规模由小到大，品质逐步转优，销售不断扩大，效益不断提高。2007年，全市蔬菜播种面积1.7万公顷，总产量62.01万吨。全市蔬菜现有十大类100多个品种，远销北京、上海、浙江、江苏、广东等10多个省（市）120多个县（市），已成为江西最大的无公害蔬菜生产基地，长江流域重要的蔬菜集散地，被农业部确定为农产品采集中心之一，并被长江蔬菜协会授予“江南菜乡”之美誉。乐平蔬菜集团成为全省10家销售过10亿元的龙头企业之一。目前政府正着手于抓“龙头”，推进现代农业发展。继续落实国家粮食生产补贴的政策，充分调动粮农的生产积极性，稳定粮食生产91万亩总产38.058万吨。不断做强做大龙头企业。重点围绕粮食、蔬菜、农产品加工、畜牧业、林特产业等五大主导产业培育一批基础实、活力强、潜力大、成长性好的中小龙头企业，使之成为农业产业化发展的预备队和后备军。重点扶大扶强乐平蔬菜集团、江西彩云食品、江西乐康中药饮片有限公司等3家省级龙头企业；中远现代农业、汇德蔬菜、金园牧业、嘉龙米业等17家市级龙头企业发展。三是积极推进品牌发展战略。引导和鼓励3家省级龙头企业和17家市级龙头企业以品牌为纽带，推进品牌整合，加强品牌培育、推介，力争在创中国名牌产品、名牌农产品和着名商标和企业质量认证等方面有新的突破。抓“引进”，提升产业化发展水平。以蔬菜、食品加工、林果业发展为重点，筛选一批重点产业和成长性企业，选准产业化经营工作中的薄弱环节，瞄准省外、境外的大型农产品加工企业，进行专业招商，通过招商，引进省外、境外企业与我市企业对接，在我市建立生产和加工基地，培育一批内联基地、外联市场的外向型龙头企业。抓“创新”，改造传统农业发展手段。一是构建营销平台。借助政府资源、公共平台优势，带领企业找市场。重点通过政府搭建网络帮助企业建立蔬菜、生猪、大米、水产品等营销平台，开展电子商务交易信息服务，减少交易成本。二是拓宽营销渠道。引导和扶持企业参与省、市会展，进行展会营销，拓展省外、境外新兴市场，覆盖农村市场，进行多元化营销；提高产品质量，打造优势品牌，进行品牌化营销。三是强化营销手段。加强与大型销售企业的联合，发展电子商务、连锁、专卖、配送等现代流通形式，加强产销衔接，扩大产品销售。四是完善农业产业化“龙头企业+农民专业合作社+农户”，“市场+农民专业合作社+农户”机制，引导和扶持龙头企业与农户建立保护价、设立风险资金、利润返还等多种形式的利益关系机制，提高农业产业规模化、标准化、专业化生产水平。继续做大做强龙头企业。要围绕优势农产品产业带建设，抓紧建立一批龙头企业集群示范基地，按照扶优、扶大、扶强的原则，培育壮大一批起点高、规模大、带动力强的龙头企业。大力发展精深加工，提高农产品附加值。省级龙头企业要率先采用国际国内先进标准，实施品牌战略，以标准创品牌，靠品牌拓市场，向品牌要效益，创立一批在市场上叫得响、占有率高的名牌产品。大力发展中介服务组织。着力解决中介服务组织发育滞后的突出问题，引导农民按照自愿互利的原则，兴办农民专业合作组织，实行民主管理、民主决策，民办民管民受益。鼓励专业合作组织开展跨区域经营，壮大自身实力，增强服务功能。支持龙头企业、农业科技人员和农村能人以及各类社会化服务组织，创办或领办各类中介服务组织，培育扶持专业大户和经纪人队伍，提高农民组织化程度。因地制宜，科学规划，加快产业化生产基地建设。坚持以市场为导向，制订具体的发展规划，打造优势产业，集聚优势产业形成经济优势。引导龙头企业加大基地建设力度，使基地建设与加工能力相匹配，避免盲目发展。要按照标准化的要求建设生产基地。重点加强农田水利、土地整治、道路交通、流通设施、通讯信息等基础设施建设，不断改善生产条件，提高综合生产能力。引导和支持农民专业合作组织、村集体经济组织、农业部门、专业大户、农民经纪人等各类市场主体积极参加生产基地建设。处理好企业与农民的关系是基地建设成败的关键，双方都要有长远眼光，互助互信，加强合作，企业要舍得投资，农民要按合同经营，努力实现双赢。
项目分析与建议
景德镇：
景德镇主要以陶瓷产业为主，其中有一家豪德建材市场创建于2003年，投资1.2亿建成。占地面积300多亩，是集建材、家居、装饰材料、家电、通讯器材、家具、灯饰于一体的贸易市场。内有1000多间店面，其中建筑卫生陶瓷约占1/4。2006年开始，该市场慢慢形成了一定的影响力。二期工程于2010年投入使用，占地500亩。一楼层高4米，进深7米。二楼层高3米；一间门面约35㎡。中间月租金40元/㎡、端头月租金60元/ ㎡。前两年一套连体商铺均价2500元/㎡，现在的均价至少5500元/㎡况且很难买到。该区域主要以经营陶瓷、建材、家具为主。通过走访调查二期的新市场人流量货物支出显明不如老市场，经营户也纷纷谈到生意非常不好做；还有很多转租现象。主要原因还是消费群体还是集中在老市场，消费习惯一时半会儿也很难改变。
景德镇近几年来发展的速度是独目可见的，目前正处于商业地产快速发展时期，商业地产的现状可以用四句话来概括，起步晚、发展快、问题多、前景远，加上商业地产的竞争是非常激烈。由于大浪淘沙，优胜劣汰，激烈的竞争之后，商业地产项目将呈现两极化的趋势较多，一些好的商业物业可能会成为商家争抢的“蛋糕”，不好的商业物业却会出现烂尾恶果。给众多的商家造成看不到前景，投资商铺理念不强。结合景德镇陶瓷发展情况，商业的市场容量已基本饱和。未来几年内，消费习惯一时半会儿也很难改变。
乐平：
乐平县是在县级市中发展最快的，开发的住宅楼项目众多。在乐平，西门街、珠海路是城市的繁华商业中心，一直以来都是商家的争抢之地，也成就了其现在的高价格、高租金。数十年来难有超越。目前已建的赣东北商贸城、再生资源交易市场江南汽车城---赣东北最大汽车交易市场也是乐平县重点项目。乐平市着力引进大型专业市场、大型购物中心、大型物流企业。今年，乐平市集中精力打造了总投资4亿元的赣东北综合商贸城、总投资3.5亿元的中远蔬菜(农副产品)批发大市场、总投资2.8亿元的再生资源交易市场和总投资逾3亿元的汽车交易市场等四大专业市场。建成后，赣东北商贸城将成为集五金、建材、家居、服装、轻纺、日用百货等商品交易、仓储、物流、文化娱乐、星级酒店于一体的综合性多功能的大型商城;中远蔬菜批发大市场将成为年交易总额达15亿元的江南最大蔬菜批发大市场，蔬菜出口加工能力将达到5万吨，可实现产值7500万美元;再生资源交易市场投入运行后年交易额将达10亿元以上;汽车交易市场将发展成至少拥有10个4s店和集汽车展示交易、二手车交易、汽车装饰等一站式服务为一体的交易中心。乐平是“江南菜乡”，可见粮食远不如蔬菜，虽然毗邻长三角、珠三角、闽东南三大沿海经济圈，可以能覆盖到东部沿海市场，也可以向潜力丰富的中西部地区发展。但是在乐平开拓市场，只能是以小型的专业农机市场，做大对我们的收益可能要延长很多时间。目前已经跟当地招商局对接，他们表示非常欢迎我们来投资农机方面的项目，考虑到在建的汽车城或许也会涉及到农机方面。招商局副局长表示先去和相关部门领导沟通，然后在跟我们洽谈沟通。
调查报告人：
二〇一一年十一月二十四日
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