① 土地市场评估价是如何评估的，与基准地价的有什么关系
你好，土地市场价格评估的方法有很多，如市场比较法、收益法、剩余法、基准地价系数修正法、成本法等，可以根据土地具体用途及市场状况选择不同的评估方法，土地市场价格可以通过基准地价进行一系列的系数修正而得出。
② 土地市场评估价是如何评估的，与基准地价的有什么关系
土地的评估价格是可以低于基准地价的
1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。
2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
③ 耕地资源价值评价
耕地资源的配置过程，涉及公共决策和私人决策。耕地资源具有经济产出、社会承载及生态服务功能。与耕地资源的功能相对应，耕地资源的价值构成是建立在耕地各种功能基础上的经济产出价值、社会承载价值和生态服务价值。耕地资源的经济产出价值是一种市场价值，社会承载价值是一种非市场、非外部性价值，它因我国农村社会保障基本空白而存在，生态服务价值则是一种外部性价值。
一、耕地资源价值评价方法选择［95、96］
耕地资源价值评价需要借助于一定的评价方法(表4－4－1)。对于可进入市场的那部分价值，通过直接市场法对其进行评价;对于不可进入市场的价值部分，通常的做法是进行非市场评价。非市场评价方法主要有替代市场法和模拟市场法。基于上述评价方法，这里利用收益还原法对耕地资源经济产出价值进行评价;用单位耕地资源所承载的农业人口的社会保障支出替代耕地资源社会承载价值;用模拟市场法的主要方法———支付意愿法对耕地资源生态服务价值进行评价。
表4－4－1 耕地资源价值评估方法选择［95］
1.经济产出价值评价方法———收益还原法概要
用收益还原法评价耕地经济价值的程序:①搜集与评价地区有关的收益和费用等资料;②计算年总收益;③计算年总费用;④计算年净收益;⑤确定贴现率;⑥根据收益还原法公式计算耕地经济价值。计算公式为
城市地质环境风险经济学评价
式(4－4－1)中，Vc为耕地经济价值，a为耕地净收益，r为贴现率。
经济合作与发展组织(OECD)关于贴现率方面的文献很多，在选择最佳贴现率方面，建议使用复合贴现率。根据OECD的研究，将社会时间偏好率和资本机会成本加权平均可以得到复合贴现率w。OECD提出的复合贴现率的计算公式是
城市地质环境风险经济学评价
式(4－4－2)中，h1是国民收入的投资部分，一般为20%;h2是国民收入的消费部分，一般为80%;s是社会时间偏好率;r是私人资本平均实际收益率，表示资本的边际机会成本，一般为8%。
社会时间偏好率s可用下列公式给出:
s=p+u·g
s是社会时间偏好率;p是纯粹时间偏好率，效用贴现率;u是随消费增长的边际效用递减率;g是人均消费增长预期。p值的计算多少带有任意性，某些研究估算结果达到2%;g可以用收入和人口的增长预测计算出来;u值不易测算，根据OECD的研究结果将其定为1%～2%的范围。
根据OECD的研究，我国的s值为4%，其他取值基本不变，将数值代入公式(4－4－2)中，得到中国的复合贴现率W为
W=h1×r+h2×s=20%×8%+80%×4%=4.8%
2.社会承载价值评价方法———替代市场法
土地作为社会保障的替代物，为占中国人口绝大多数的农民提供了基本的生活保障，社会保险是社会保障的核心部分。社会保险是指国家通过法律手段对全体社会劳动者强制征缴保险基金，用以对其中丧失劳动能力或失去劳动机会的成员提供基本生活保障的一种特殊的消费品再分配方式。本文中用养老保险替代耕地资源的社会承载价值。计算公式为
城市地质环境风险经济学评价
式(4－4－3)中，Va为单位耕地面积社会保障价值;Ya为人均社会保障价值(以平均年龄为a时保险趸缴金额代替);Aa为人均耕地面积。其中，Ya值计算公式为
城市地质环境风险经济学评价
式(4－4－4)中，Yam为a年龄男性公民保险费趸缴金额基数;Yaw为a年龄女性公民保险费趸缴金额基数;b为男性人口占总人口的比例;c为女性人口占总人口的比例;Mi为农民基本生活费(月保险费领取标准);M0为月保险费基数。
3.生态服务价值评价方法———意愿评估法
根据已有研究成果［95］，得到全国水平的耕地生态系统生态服务功能价值的货币量(表4－4－2)。
表4－4－2 中国耕地生态系统单位面积生态服务价值表(元/hm2)［95］
表4－4－2仅提供了一个全国平均状态的耕地生态系统生态服务价值的单价，在进行具体地区的评价时，由于各地自然环境条件不一，所以需要对表中结果进行一定的修正。耕地生态系统的生态服务功能大小与该生态系统的生物量有密切关系，一般来说，生物量越大，生态服务功能越强。为此，可按下述公式来进一步修正生态服务单价:
式(4－4－5)中，Vi为修正后的单位面积耕地资源生态服务价值，i代表不同的评价区域，V0为表4－4－2中耕地生态系统服务价值基准单价，bi为被评价地区耕地生态系统的潜在经济产量，B为全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量。Bi值和B值均可从王万茂与黄贤金的论文《中国大陆农地价格区划和农地估价》［178］中获得，其中B值为10.69t/hm2，会宁县Bi值为9.2t/hm2。
二、一个实例
耕地资源价值评价就是对耕地资源的经济产出、社会承载和生态服务三种价值进行货币化的过程。本文以甘肃省会宁县耕地价值评估为例。
1.价值评估
1.1 背景资料［95］
会宁县地处甘肃中部，白银市南端，土地总面积965.85万亩，境内地形由南向北倾斜，属黄土高原丘陵沟壑区，大致分为梁峁山地、沟谷川地和北部残塬三种地貌类型。2001年会宁县主要农作物播种面积比重分别为:30.0%、25.1%、13.0%、11.33%、8.0%、4.2%、2.9%，合计为94.53%，基本代表了该县耕地的收益情况;2001年该县复种指数为1.21;人均耕地0.28hm2。该县男女比例约为1∶1，男性平均年龄为31.1岁，女性平均年龄为32.8岁;按从60岁始逐月领取养老金200元算，男性和女性趸交保险费分别为19596.31元和22314.45元。另外，会宁县主要农作物投入产出情况见表4－4－3。
表4－4－3 2001年甘肃省会宁县主要农作物及其投入产出情况［95］
1.2 评价结果
根据本文上述评价方法，会宁县耕地资源价值评价结果见表4－4－4。
表4－4－4 甘肃省会宁县耕地资源价值［95］
2.评价结果分析
通过对实际案例的评价，证明了耕地资源的各种价值是一种客观存在。而且，在目前水平下，耕地资源的经济价值只是其总价值中比较小的一部分;而外在于市场的价值则占有非常高的比重:会宁县耕地资源社会价值占总价值比重为43.5%;生态服务价值在总价值中所占比重为53.7%;经济产出价值仅有2.8%(表4－4－4)。